舍得暴雷, 牽出神秘地產大佬: 秦皇島發傢, 60億接盤燕郊爛尾樓
作者｜曾嘉藝
編輯｜韓忠強
在成功為北漂們打造靈魂和夢想的歸宿之前，周政卻沒找到自己迷局的出口。
一筆4.75億元的非法占用資金，將舍得酒業的“傢醜”昭告天下。作為舍得酒業的控股股東，天洋控股成瞭旋渦的中心。而這筆資金也如蝴蝶效應般，將每一個與之有關聯的人帶向瞭未知的深淵
9月24日晚間，舍得酒業公告稱，公司從射洪公安機關獲悉，董事長劉力、總裁李強、董事張紹平因涉嫌背信損害上市公司利益罪，被公安機關刑事立案調查。
此前，天洋控股的實控人周政，已被證監會立案調查。
作為曾經的地產大佬，周政對自己看中的東西，從不吝嗇。2015年7月，這傢從燕郊地產殺出的“黑馬”，經過203輪的競價，以38.22億元的總價，在舍得酒業重組中脫穎而出，溢價率高達88%。
“我對沱牌舍得一見鐘情，當即就下定決心一定要重組。”周政在2015年的簽約儀式上，曾如此表達天洋控股投資舍得酒業的決心。
但是，曾有一擲千金闊氣的周政，如今卻因拿不出4億多的資金，而陷入兩難境地。這位叱吒燕郊房地產界的男人，如今卻被房地產項目“反噬”。
房地產“黑洞”
“今年天洋城4代的物業都換瞭三茬瞭，天洋城將自傢的物業4億元賣給龍湖瞭。”中介小王告訴市界。
天洋控股為什麼會將物業這樣一個穩定的現金流業務出售呢？小王表示，“還不是因為資金鏈緊張，缺錢唄，再加上‘北京LOGO’賣不動。”
北京LOGO的銷售秀林告訴市界，北京LOGO項目之前叫天洋創新中心，其實就是以前的爛尾樓“成功大廣場”。
2015年，天洋控股斥資60億元接盤瞭位於燕郊的一座爛尾樓成功大廣場。成功大廣場是馬來西亞博彩巨頭成功集團2005年投資開發的，占地31萬平方米，總建築面積173萬平方米，包括一座室內主題公園，總投資超過50億元，號稱“世界最大商業項目”。
成功集團是由華人陳志遠創辦的綜合跨國企業，旗下有150多傢子公司，其中有13傢上市公司。陳志遠祖籍福建，他的另一個身份是著名影星劉德華妻子朱麗倩的舅舅。2011年，劉德華曾為成功大廣場項目站臺，並和部分員工合影。
2015年，剛拿下舍得酒業的周政，意氣風發，轉頭又拿下這個“爛尾樓”，殊不知接下的是一個“燙手山芋”。
當時天洋創新中心的規劃是將這些爛尾樓改頭換面，包裝成為商務公寓進行銷售。這一做法就是“商改住”，最早起源於深圳，隨後北京的開發商紛紛效仿。
其中最成功的莫過於北京像素。2000年，曾是江西首富的王永紅600萬元拿下瞭北京草房附近的一塊苞米地，蓋起瞭21幢有9000多套的LOFT房屋。2009年，北京像素的開盤價還不到2萬元/平方米，但是在最火熱的時候，四五十平的房子均價最高超過瞭6萬元，而王永紅大賺瞭50億。
或許，周政當時也想借爛尾樓快速回款，但人算不如天算，2017年北京市出臺瞭“326”政策，直指商住房。因此，不僅是北京市，炒樓炒得最厲害的環京商住房，一夜之間都從天堂墜入地獄。
銷售李碩告訴市界：“燕郊的房價2017年初最高突破4萬元/平方米，這個文件一出，房價直接腰斬，跌到瞭2萬/平方米以下。”
天洋創新中心直到2017年才完成拆除爛尾樓和配合當地交通改造工程的工作，但這兩年時間，市場卻發生瞭翻天覆地的變化。受到調控政策影響的天洋創新中心，又將這個爛尾樓放在手裡捂瞭兩年。
直到2019年，此項目才又重新動工，但是此時的天洋創新中心已經是負債累累瞭。今年4月3日，杭州工商信托公告稱，天洋創新項目借款人受區域政策性因素和此次疫情影響，向公司申請部分展期；該項目存續期內付息正常，借款人已累計歸還本金11億元，項目規模明顯下降。
雖然在期限內把這筆錢還上瞭，但是目前天洋控股已償還的本金11億元，僅占天洋燕郊創新中心項目總額的23%。也就是說，天洋控股還有37億元的信托未償還。
有趣的是，在今年5月天洋鋪天蓋地的宣傳中，天洋創新中心的名字不見蹤影，取而代之的是“北京LOGO”。
同時在今年5月的宣傳中，罕見地將天洋集團總裁周政放進瞭標題中，而在文中有這樣一句話：“讓北漂在奮鬥路上輕松一點，找到面包與夢想共有的美好，活成自己的LOGO。”
不知道周老板的面包在哪裡？夢想又是什麼？
多元惡化
1993年，年僅21歲的周政在秦皇島創立瞭秦皇島太行音像服務部，這也是天洋控股的雛形。隨後，周政與胞妹周金於1996年創立瞭秦皇島天洋電器有限公司，又在1999年，成立天洋百貨。
周政用瞭不到十年的時間，就完成瞭最初的資本積累，並開始打造屬於自己的“資本帝國”。2001年，秦皇島天洋購物西廳A座開盤，周政的“資本帝國”正式在房地產領域邁出第一步。
秦皇島之後，周政的“資本帝國”開始瞄準北京。
2005年，周政將集團總部搬遷至北京，並成立天洋控股有限公司。同時，周政也開始以燕郊為輻射中心，開始佈局自己的地產版圖。
目前，周政的天洋控股在燕郊擁有超過220萬平方米的地產項目，在北京有位於CBD區域6萬平方米“天洋·運河壹號”高端總部會館等。
在地產界玩得風生水起的周政，隨後玩起瞭跨界。天洋控股開始涉足礦業、文化、互金、科技再到白酒行業，周政可以說是逢熱點便追。
在燕郊，天洋城的項目曾被認為是“最火的項目”，從天洋城、天洋廣場再到天洋城4代，在本地房企廝殺激烈的狀況下，周政憑借標桿項目站穩瞭腳跟。
但是賣房賣得好好的，周政又做起瞭文化旅遊項目。2013年，周政以14.74億港元收購善頤養老控股股東狄亞法持有的待售股份及待售認股權證，到手之後將其更名為天洋國際，同年推動其在香港上市。之後又改名為夢東方，主做文旅地產項目。
而一向出手闊綽的周老板，在擴張的路上並未歇腳。在2015年以數十億元拿下舍得酒業、接手“爛尾樓”之後，還沒喘息，2016年12月，夢東方又以1.35億在蘇州拿地；2017年7月，1.31億買入衡陽市地皮；2018年，750萬跨界收購傳媒公司東方星際75%股權。
過於激進地擴張買地、收購，帶來的結果就是企業的資產負債率走高。財務數據顯示，2015年至2020年上半年，夢東方資產負債率已經由64.99%增至74.85%。
除瞭負債率增長瞭10個百分點，夢東方的現金儲備也是。截至2020年上半年，夢東方的貨幣資金僅有4098萬港元，負債累計高達73.03億港元，其中短期負債為23.53億港元。夢東方現有的資金，遠遠不能覆蓋短期債務。
見少
雪崩
過於膨脹的野心，在不知不覺中，將周政和天洋控股一步一步帶入泥潭。
此次非法占用舍得酒業的4個多億，隻是冰山一角，北京LOGO項目還有37億的信托尚未償還。與此同時，天洋控股還有一個巨大的資金“窟窿”，就是北京房山的“超級蜂巢”項目。
周政確實時運不濟。2014年，天洋控股旗下的夢東方用33億港元拿下北京房山的三塊地皮，用來打造商辦項目“超級蜂巢”。這個項目位於房山區地鐵蘇莊站，共占地11.3萬平方米，規劃建築面積約32萬平方米，規劃建設25座公寓、寫字樓及高級會所等。
同樣受到2017年“326”政策影響，超級蜂巢項目遭到“冰封”。目前，蜂巢項目隻有部分賣出，而更多的是處於閑置甚至還未竣工。6年時間過去瞭，根據2020年半年報，這一項目的狀態仍是“已部分竣工並出售及出租”。
9月25日，市界走進超級蜂巢項目的施工現場，門口警衛告訴市界：“這個項目今年就沒施過工，工人都到別人工地上去瞭，這個現在已經封鎖瞭，不讓進。”
而從被圍起來的施工現場外部看上去，現場已經就剩一個塔吊，整個施工現場寂靜無比，和隔壁在拆的工人的樣板間的吵鬧聲形成鮮明對比。
超級蜂巢的項目江經理告訴市界：“目前已經建好的蜂巢項目是中區和北區，南區也就是現在還沒蓋好的樓，這個項目已經叫停瞭，沒辦法，甲方沒有資金瞭”。
這些被叫停的“爛尾樓”對面就是超級蜂巢的售樓中心，但是一路走進售樓中心大廳，沒有人滿為患的看房者，反而目之所及的都是銷售人員。售樓中心的玲兒告訴市界：“目前超級蜂巢項目隻有一棟樓的LOFT房屋處於在售狀態，其他樓盤還沒有開售，當前隻有40平米的房屋，均價在2.4萬元/㎡”。
樓沒蓋好，而現在超級蜂巢的房屋銷售似乎也較為冷清，而房屋短時間賣不出去，就意味著無法回收資金。2017年，蜂巢項目房屋的銷售進入停滯之後，天洋控股通過關聯公司從恒豐銀行獲得瞭28億元的貸款，但是這個項目並不能在短時間內救天洋控股於水火。如今，恒豐銀行已將周政及天洋控股告上法庭。
天眼查App顯示，周政及天洋控股已於2020年8月3日被北京市第二中級人民法院列入被執行人名單，涉及執行標的26.65億元。周政以及妻子戴菲菲、周金以及丈夫劉力均被限制高消費。
對於周政來說，目前已經沒有什麼項目能夠快速回籠資金。在燕郊的地產項目中，目前天洋城4代的房屋銷售已經處於尾聲，銷售中心的首松告訴市界：“目前天洋城四代隻剩最後一棟三號樓在售，均價在2萬2左右，等下個月就要開始主攻北京LOGO項目的銷售瞭”。
燕郊當地頗為有名的一位房產博主“燕郊狗先生”告訴市界：“實際上北京LOGO賣不動，雖然地理位置在通燕高速燕郊西出口的102國道與蘭西路交匯處，離北京很近，但是位置再好，產品不好沒有用。”
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另外，該博主表示，商住兩用的房子後期賣不掉，市場不認可這種產品。尤其是北京LOGO項目已經耽誤瞭15年時間，現在滿打滿算隻有25年產權，而且“二次交易的稅費最高能達到16個點，也就是交易100萬元，各種稅費要交16萬，不劃算”。
燕郊的北京LOGO、房山的超級蜂巢，周政打造的這兩處承載著北漂置業夢的項目，如今已經“冰封”。而舍得這壺被周政寄予厚望的燒酒，最終未能引來暖流，反而成瞭引發雪崩的炸雷。
（文中小王、李碩、首松、玲兒、秀林均為化名）
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