獲證監會批準，萬達商管港股IPO又進一步
萬達商管香港IPO有瞭新進展。
根據中國證監會信息披露，10月11日，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱萬達商管）的《境外首次公開發行股份（包括普通股、優先股等各類股票及股票的派生形式）審批》最終獲得證監會受理。
這意味著，萬達商管再戰港股進入實質性階段。此次重新向港股申請IPO，萬達商管的業務模式和資本故事已大不一樣，這傢公司已通過內外部重組脫去瞭“地產”帽子。
2014年12月份，萬達商業在港股上市，但開局不利，上市首日就遭遇破發，隨後因地產屬性濃厚，估值一直都不理想。隨後王健林果斷宣佈從港股退市轉戰A股，2016年9月20日，萬達商業正式在港股摘牌。
此後在A股排隊期間，疊加房地產大環境影響及公司危機，萬達商業開始轉型輕資產，剝離地產業務。
2018年3月，萬達商業更名為萬達商管，宣佈該平臺不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業。2019年底，萬達商管正式完成房地產業務剝離，但A股上市還是無望，資本之路再生波折。
今年3月，萬達商管宣佈從A股撤退，並決定將其輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，與珠海市政府簽署協議，將重組後的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴。同時珠海國資委出資30億戰略入股萬達輕資產商管公司——珠海萬達商管。
引入國資後，萬達於8月向證監會國際部提交《境外首次公開發行股份（包括普通股、優先股等各類股票及股票的派生形式）審批》材料。8月26日，證監會出具補正通知，10月9日萬達商管遞交補正材料。10月11日，材料獲證監會受理。接下來萬達商管將向港交所遞交上市申請表格。
作為中國最大的購物中心開發商，以輕資產全新面貌轉換IPO賽道的珠海萬達商管，引起瞭投資人極大關註，估值邏輯也隨之改變。
在體量方面，根據公開信息，截至2021年3月底，萬達商管共擁有368傢萬達廣場，其中自持萬達廣場達到270傢，輕資產及合作萬達廣場為98傢。對於今後的拓展，萬達商管計劃到2021-2022年每年開設約50傢商場，其中70%以上屬於資產輕模式，2022年後停止開發資產密集型商場。
在估值方面，當下輕資產確實更受資本市場認可。房地產領域內有兩個重要板塊，一個是以地產開發為主的重資產模式板塊，諸如萬科、碧桂園、龍湖都是這一板塊內佼佼者。但由於這一板塊的增量市場觸碰天花板，並且深受調控政策影響，整體估值呈現式微趨勢。
由重資產板塊衍生出來的輕資產板塊，卻正好有著與之相反的特點——不用大舉圈地、融資，受調控波動影響小，沒有行業天花板，更易受到資產市場認可。
從2017年開始，物業管理行業誕生瞭如碧桂園服務、雅生活、綠城服務等高估值企業，中介行業也跑出瞭貝殼找房這類高估值公司，輕資產模式開始在資本市場受追捧。
“改變操盤手法，將輕資產部分摘出登陸資本市場，萬達地產板塊及商業地產板塊繼續開發，是因為以輕資產模式上市顯然更容易獲得高估值。”一位商業地產專業人士分析認為。
在商業地產領域，以輕資產模式上市已有先例，寶龍商管、星盛商管都通過這類方式先後登陸資本市場。但和物管行業一樣，雖然高估值取決於模式，但個體公司的高估值還取決於公司的規模、盈利能力和市場地位。
目前物管行業已出現估值泡沫，規模小，賺錢能力弱的公司並未享受到輕資產模式帶來的高估值待遇。反之，如碧桂園服務等物管龍頭企業，憑借規模和市場優勢，估值和市值逐步走高。
根據目前市場消息，萬達商管已經獲得不錯得估值。萬達商管在赴港上市前的Pre-IPO融資中，合共籌集468億港元，是中國今年最大規模的上市前融資之一。
市場消息指，這次融資由太盟投資集團(PAG)領投共28億美元，包括19億美元的股權投資，以及9.33億元的銀團貸款。另外，碧桂園創投、騰訊(0700.HK)、中信資本以及螞蟻集團均有參與此輪融資。
在此之前，萬達商管已獲珠海國資的戰略入股，融創、碧桂園等頭部房企增資，騰訊、京東、螞蟻、蘇寧、永輝超市等互聯網企業入局。
萬達商管此次上市，依舊備受矚目。但同樣需要註意的是，當下房地產市場處於下行通道，環境多變且復雜。雖然轉型輕資產，但商業地產開發、運營依然與房地產行業有著深厚聯系，萬達商管此次能否順利如期上市，也還存在不確定性。
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