巴菲特會這樣分析中國樓市！大智慧呀
什麼時候買房投資既安全又能大賺？
巴菲特當年投資中石油的經歷就已經給我們做瞭示范。
請註意，本文論述的兩個邏輯線：安全和賺錢。
如果僅僅是賺錢而不安全，巴菲特是鄙視的，這不叫投資，而叫賭博。
下面一起看看股神的智慧，看完後，你一定就知道現在投資房子到底值不值瞭。
一、投資的資產安全嗎？
如何評價是一個資產安不安全？巴菲特是這樣去評估中石油的。
2003年，中石油的負債率是32%，相比其他石油企業，算是比較低的。
中石油當年的總負債是1580億，而它每年的經營現金流是1421億。
看到瞭嗎，每年的現金流就能把負債給覆蓋得差不多。當然他不可能把現金流全部拿來還債，但是它當年的凈利潤是630億！
也就是說，三年不到就能還完所有債。這才叫安全！
反觀房子：
假設一個普通人在北京買房，今年9月份的均價是6.6萬/平米，哪怕買一個70平米的戶型，需要462萬，首付138萬，北京人均可支配收入是7萬元。
也就是說，光是湊夠首付，兩口子需要不吃不喝10年。
就算兩口子命好，父母出首付，那麼還有324萬的貸款。還完這些貸款，兩口子不吃不喝需要23年，這還沒計算利息，要是算上利息，妥妥超過30年。
這樣顯然不安全，萬一失業瞭，生病瞭，車禍瞭，炒股炒幣血虧瞭，或者被人騙瞭。怎麼辦？根本沒有安全邊際。
二、投資回報率高嗎？
巴菲特在評估中石油的投資回報率時，根本不是去預測股價會漲多少。因為這個完全是不確定的。
他看重的是，中石油當時的股息分紅率是15%！這就意味著，即便股價跌沒瞭。巴菲特也能通過股息分紅，6年半就收回投資。
6年半後，中石油就成瞭他的現金奶牛，按照接近5億美元的投資額，每年可以拿到7500萬美元的分紅。簡直是香死瞭！
反觀房子：
假如房子賣不出去瞭，能多久收回投資？北京的租金回報率是1.88%，這意味著，靠收租金，需要53年才能收回投資。
這還沒計算貸款利息、裝修、房屋維護等費用。要是算上的話，估計80年都收不回來。
很多人都說：我又不是靠收租金賺錢的，我是低買高賣賺差價的。
但房子想賣就能賣嗎？或者房子永遠大漲嗎？
巴菲特每筆投資都不會指望靠賺差價來盈利的。這就是大師的思維。所以他的投資最終基本都是賺錢的。
三、基本面穩健嗎？
巴菲特是這樣評估中石油基本面的：
1.擁有超級無敵業務，牌照壟斷，沒有競爭對手；有政府撐腰，基本上不可能破產；
2.當年中國高速發展，大搞基建，原材料和能源都會漲價，非常利好中石油。實際情況是，2002年原油是20多美元，2005年就60多美元瞭，2007年達到80美元，2008年更是漲到瞭140美元。
3.2003年凈利率是20%，相當完美。知道2020年是多少嗎？1.73%！
反觀房子：
1.房子越蓋越多，空置率都高達20%以上；人口還越來越少；根本沒有長期上漲的基本面支撐瞭。
2.金融杠桿已經無比巨大，如果還繼續擊鼓傳花的上漲，會造成巨大的金融危機；
3.房價繼續漲，加上人口越來越少，房租就會越來越便宜（扣除通脹後），投資回報率越來越低！（這裡說的是整體，個別區域是會上漲的）恐怕到時候連1.5%都不到！投資它還有什麼意義？
4.政策從2016年開始就持續加碼，二手房被鎖死，買得進去，賣不出來，怎麼套現？而且房齡越大，越不好辦貸款，更難賣！賣不掉的房子，即便你說它值100億，那都隻是幻覺而已！
5.房產稅箭在弦上，總有一天會出臺，到時候房子多瞭，反而成為負擔。
四、價格便宜嗎？
巴菲特買入時的市值是350億美元，2003年的盈利是接近100億美元。也就是說市盈率隻有3倍多。對比其他石油公司，可謂相當便宜，比如，埃克森美孚的市盈率是16倍。即便是中石油現在的市盈率也有10倍！
市盈率3倍多，意味著，巴菲特大概率不到4年就能收回本金。
反觀房子：
租金回報率不到2%，要50年才能收回本金。50年後，人都老掉渣瞭，房子也成危樓瞭！
更何況，老百姓還要還貸款，巴菲特可沒有加杠桿買中石油。
五、不賺最後一個銅板
巴菲特有一個特點，他在賣掉股票後，一般這支股票都還會上漲。但是他不賺最後一個銅板。因為一旦流動性鎖死後，想跑都跑不掉。
他在2007年開始分批套現立場。還記得2007年嗎？這年爆發瞭大股災。
清倉之後，港股的中石油，從7塊多漲到瞭16塊多。很多人都笑巴菲特賣早瞭。但後來跌到瞭2塊錢以下，嘲笑他的人全都被套死在高位。
巴菲特並不能精準預測股災！經過計算，他認為中石油的價值是 2750 億美元到 3000 億美元之間。當時，中石油的市值正好在這個范圍內，於是就賣出瞭。怎麼計算的呢？
當時的石油價格在75美元左右，他看不清後市石油價格會怎麼走瞭，風險大於收益。石油價格不漲，中石油就不能上漲。所以你看，股神的每一步都是精心計算和對比得出的結論。
反觀房子：
很多人還是覺得房價會漲。是的，它可能還是會繼續漲，但巴菲特就不會貪戀最後的漲幅的，因為房價上漲的邏輯都不存在瞭，風險大於收益。
要知道，跑晚瞭是跑不掉的。巴菲特從來不吃魚尾，他隻吃魚中段，因為中段最美味，而且刺少！通俗地說就是，既安全，又賺錢！而普通人隻想著賺錢，從來不考慮安全。
總結
巴菲特在中石油上4年賺8倍，投入5億美元，抱走40億美元！
把巴菲特買賣中石油的邏輯掌握瞭，投資任何資產，你都能更有底氣。
總結一下他投資中石油的5個經驗：
1.安全第一，賺錢第二；
2.投資要註重資產帶來的現金流，賺差價隻是順帶手的事；
3.價格便不便宜要經過精心計算和對比；
4.註重資產的基本面研究，不要跟著感覺走；
5.吃魚吃中段，不賺最後一個銅板。
你get到瞭嗎？覺得好就點個贊吧！
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