樓市“王炸”級調控, 部分銀行個人按揭額度告急
近段時間，滬深兩地的房價“高燒不退”，搶購新房熱情不減。兩地接連從嚴出臺樓市新規，急滅房價“虛火”，對假離婚、假結婚買房現象更是重拳出擊！與此同時，關於“房貸發放放緩甚至暫停”“法拍房被限購“的消息不斷傳來，這是什麼信號？
近期，《每日經濟新聞》記者調查瞭上海、深圳兩地個人住房貸款情況，發現多傢銀行額度收緊，甚者在上海地區有股份行表示放款時間無限期。
滬廣深部分銀行已暫停按揭貸款
多數銀行額度吃緊
1月24日，有大V發微博稱，“廣州新政，個人住房貸款占所有貸款的比例不能超過2020年的全市平均水平。”同時，該大V還透露，在此情況下，所有銀行應對的措施是“暫停受理新的貸款申請”。
據21世紀經濟報道稱，招商銀行深圳分行、廣州分行及其下轄省內各傢分支行已於一周前暫停按揭貸款放款，前端業務層面口徑為：“節制接單”。
光大在深圳地區已經暫停按揭貸款，廣發銀行則表示不接單，其合作的其他銀行目前審批、放款基本正常，從房貸大頭四大行的表現看，放款周期約在一個月左右，目前比較難保證。
《每日經濟新聞》記者向招商銀行上海地區一支行工作人員求證，該工作人員稱，房貸“兩道紅線”新規出來以後，其所在的銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢，沒辦法確保時效。“我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什麼時候能放款，給到的回復隻能是無限期。”
類似地，興業銀行上海某支行信貸人員表示：“個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不瞭款，起碼要到6月份才能放款。如果是二套房可能會快一點，但是現在額度也很緊張，什麼時候放款我們也不好說。”這並非個例，該信貸人員告訴記者，上海地區該行各傢網點基本都是同樣的情況。
記者從浦發銀行上海一支行瞭解到，該行每個月對房貸會控額，目前從受理到放款整個過程需要一個多月。“這是最起碼的時間瞭，跟以前差不多，我們還好一些，本來就一直在控（額度），現在有些銀行（放款）要三、四個月。”
對比上海無限期的放款時間，深圳地區倒是給瞭明確的時間線。《每日經濟新聞》采訪瞭4傢銀行二手樓住房貸款業務，除瞭農業銀行工作人員表示具體放貸時間不好說以外，工商銀行、交通銀行、招商銀行給出的時間都是3月可能會放貸下來。
“現在如果你辦理，預計在3月份放款。”招商銀行工作人員補充道，之後就不確定瞭，因為這個事隨時都會變化的。
招商銀行工作人員並未過多透露額度緊張的原因，工商銀行工作人員稱則是因為月底沒額度加上過年的原因。
“一個月的樣子吧，從你遞資料、審批到放款，一般一個月左右吧。”記者進一步詢問是否大概2月底能夠放款，該工作人員稱，估計要等3月初，一般月底沒有款放。
實際上，記者在去年年末走訪各大銀行時，不少銀行就表示年底額度緊張。這一說法也得到交通銀行工作人員印證，據交通銀行工作人員透露，去年10月，部分銀行的個人住房貸款業務到目前都還沒有放款。
“我們現在放款沒那麼快的。”交通銀行工作人員表示。當記者問起3月能否放款時，該工作人員告訴記者：“3月可能是最快的瞭，今年的形勢特別嚴峻，總體上央行會壓降房貸的額度。”
另據21世紀經濟報道稱，此前有媒體報道稱廣州對域內銀行進行瞭監管窗口指導，明確要求1月房貸額度不能高於去年四季度月均房貸額度。
一位上海中小銀行人士則表示，目前並沒有接到類似的監管要求，具體還要看各傢銀行的分支機構的政策，換句話說，“一行一策”。目前他們銀行仍有額度，但未來房貸業務收縮肯定是大趨勢。
央行“兩道紅線”新規開始發威
個人購房者會受什麼影響？
2020年12月31日，央行聯合銀保監會發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度》，將銀行分為五檔，並設立區別性的“兩條紅線”指標，第一道紅線是房地產貸款占比，第二道紅線就是個人住房貸款占比，指個人住房貸款餘額占一傢銀行全部貸款比重。
這意味著，無論個人按揭貸款還是房企貸款全面受限，對增量控規模可以預料。
按照房地產貸款集中度管理要求，房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%，中資中型銀行分別是27.5%和20%，中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%，縣域農合機構分別是17.5%和12.5%，村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。
2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自上述通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自上述通知實施之日起4年。
據國盛證券統計：
第一檔銀行中，工行、建行、中行、郵儲銀行個人住房貸款占比分別為33.71%、36.73%、39.19%、33.64%，超出上限32.5%；建行、中行房地產貸款合計占比分別為41.72%和50.01%，超出上限40%。
第二檔銀行中，招行、中信銀行、興業銀行個人住房貸款合計占比分別為25.49%、20.83%、26.93%，超出上限20%；招行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行房地產貸款占比分別為34.25%、28.06%、28.73%、35.30%，超出上限27.5%；
第三檔銀行中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農銀行均出現不同程度“踩線”。
對於個人購房者來說，這到底意味著什麼呢？最直接的影響在於，部分銀行發放房貸的規模將會受到限制，如果銀行之前發放個人房貸的占比較高，甚至超過瞭央行此次規定的紅線，那麼銀行就必須在過渡期之內，逐漸調整到規定范圍之內，那些放房貸占比接近紅線的銀行，以後也必須控制房貸的增長速度。所以，對於個人購房者來說，銀行收緊放貸規模，顯然會增加申請房貸的難度。
截至2020年3季度，房地產貸款餘額為48.8萬億，占人民幣各項貸款餘額的比例為28.8%。結構上，房地產貸款主要包括三個種類：房地產開發貸款、個人住房貸款、保障性住房開發貸款，其中個人住房貸款占比最高，達到68.8%，占各項貸款餘額的比例為19.8%。
銀行懼怕“溢出效應”
法拍房亦受限購
據21世紀經濟報道采訪一位華東城商行總行人士稱，房貸總量受限之後，溢出的貸款增量可能會影響其他貸款定價。換句話說，以前用來投放房貸的錢，不讓用於房貸瞭，就得轉移到別的貸款上，比如消費貸款、對公貸款等，進一步增加瞭非涉房貸款的供給量。這個影響有兩方面，一是今年給到企業的對公貸款額度不用愁瞭，少做房貸之後非常充沛；二是對公和消費貸可能要降價，銀行在利潤上是吃虧的。
銀行對房貸不再熱衷的態度，可能會改變上海樓市新房、學區房持續火爆的局面，而上周剛出臺的“上海樓市新政”更是一次重大沖擊。
據券商中國此前報道，上海樓市在2020年迎來量價穩步提升，成交量一路攀升，尤其是在11月和12月上海樓市“暖冬”行情燥熱，熱點板塊、熱點樓盤被市場“熱搶”。同策房產咨詢統計，2020年12月上海新開樓盤超30個，20餘個項目認籌率超100%，13個項目認籌數量超1000組。數月之前，上海新房市場人氣最高的一個項目出現13人搶一套房，且該項目首套房搖號驗資就得700萬元、二套房驗資甚至要1300萬元。
1月21日，上海突然發佈樓市調控新政，上海市住房和城鄉建設管理委員會等八部門，聯合印發《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，於1月22日起實施。新政被關註的主要有兩條，一是限制假離婚現象，對於夫妻離異三年內購房的，擁有的住房套數按照婚前兩人總計來測算，二是調整增值稅的認定標準，從2年變成瞭5年。
事實上，在上述“新政”中也提到對信貸的約束，《意見》明確指出要嚴防資金違規流入樓市，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，嚴格執行差別化住房信貸政策。對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度，嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。
值得註意的是，與新政相配合的是，“法拍房”也被限購瞭！
據21世紀經濟報道，有銀行貸後人士稱，1月22日起，作為“上海樓市新政”的配套措施，法拍房也陸續下架撤拍，現在還在拍賣的也更改瞭競買人要求。
查詢公拍網的相關拍賣房信息發現，會出現標紅提醒：“競買人參與競買的，應當事先確定在本市具有購房資格，必要時可致電本市房地產交易服務熱線具體咨詢限購政策”，並提醒：“拍賣成交確認後，因買受人在本市無購房資格的，將依法承擔悔拍等法律後果。”
根據當前上海的購房政策，滬籍個人限購一套，傢庭限購兩套，外地戶籍需結婚並繳滿五年社保才能擁有一套住房的購房資格。
此前由於上海法拍房不限購，成為不少外地人在上海安傢的一個“利器”，甚至導致法拍房價格炒到高於同區域的二手房，而這種現象可能會在新政後逐漸消失。
2021年房地產金融政策會有哪些變化？
人民銀行、銀保監會在答記者問中表示，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。
近年來，監管對房地產的管控層層加碼，從房地產開發商到金融機構已先後被納入監管。那麼，2021年房地產金融政策會有哪些變化？
1月15日，國新辦舉行2020年金融統計數據新聞發佈會。會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，近年來，人民銀行堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標全面落實房地產長效機制，加強房地產金融管理，重點開展瞭幾方面的工作。
一是加強瞭房地產的金融調控。牽頭金融部門加強對各類資金流入房地產的統計監測，引導商業銀行房地產貸款合理增長，推動金融資源更多流向制造業、小微企業等重點領域和薄弱環節。去年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。
二是實施好房地產金融審慎管理制度。其一是落實長效機制，因城施策，實施好差別化住房信貸政策。其二是按照規則化、透明化方向，形成瞭重點房地產企業資金監測和融資管理規則。其三是建立健全房地產金融宏觀審慎管理制度。
三是完善住房租賃金融政策。按照“租購並舉”的方向，加快研究金融支持住房租賃市場的政策。
鄒瀾表示，下一步，央行將認真貫徹落實十九屆五中全會、中央經濟工作會議部署，堅持“房住不炒”定位，租購並舉，因城施策，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發展的金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。
編輯|程鵬 杜恒峰 王嘉琦
校對|夏志堅
封面圖片來源：攝圖網
每日經濟新聞綜合每經app（每經記者：胡琳 李玉雯）
券商中國、21世紀經濟報道、天風證券研究所、國盛證券
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