賣房子不如搞醫美！轉型後，他們股價都起飛瞭
在資本市場，有三傢起傢房地產開發的公司，因全面轉型醫美、股價一飛沖天，備受市場關註。
今年以來，蘇寧環球（000718.SZ）、奧園美谷（000615.SZ）、魯商發展（600223.SZ）股價持續走高，妥妥的走出瞭一波翻倍行情。
從今年1月算起到5月底，蘇寧環球漲瞭220.24%，奧園美谷漲瞭211%，魯商發展漲瞭139.65%。
如果按照房地產板塊的走勢來看這三傢公司在資本市場的走勢的話，市場很難抱有太高期待，但這三傢公司的“光環之處”就在於，這三傢公司都在全力轉型做醫美，而且還頗有成效。
蘇寧環球早在2016年發佈旗下醫美品牌——“蘇亞醫美”，業務囊括瞭內科、醫療美容科和美容外科。
奧園美谷則是通過收購等方式切入醫美賽道，今年以來，奧園美谷動作不斷，通過不斷的並購與合作，進軍醫美上遊，殺入膠原蛋白醫美市場，搶灘醫用敷料。
類似的還有魯商發展，魯商發展切入醫美賽道，主要是靠的玻尿酸業務，到目前為止，魯商發展不僅佈局瞭玻尿酸原料供應業務，還有玻尿酸化妝品產品。
全面轉型醫美，三傢企業各有優劣
雖說這幾傢房企，都是地產行業轉型醫美的傑出代表，但這三傢企業切入醫美的方式以及打法，還是有著很大區別。
1、魯商發展：進軍醫美時間長，醫美產品毛利率達60%。魯商發展隸屬於山東省國有資產監督管理委員會，是一傢區域性房企，在山東臨沂房地產銷售市場占據重要地位。魯商發展從事房地產業務也有十幾年時間瞭，也算個地產小龍頭，迄今為止累計開發項目有40餘個，除瞭山東省內有所佈局之外，在北京、上海、重慶、黑龍江等重點省市也進行瞭佈局，形成瞭精品住宅、城市綜合體、大型購物中心、高端寫字樓、星級酒店等產品系列。如果光以地產開發商的角度來看他的話，想在資本市場引起投資者的註意，難度相當大，而魯商發展之所以備受資本市場關註，正是因為其對醫美行業的轉型。魯商發展的功能性護膚品牌為“頤蓮”，是近幾年化妝品界的黑馬。言叔註意到，在天貓的化妝品銷售品排行榜上，頤蓮的爽膚水和面膜銷量名列前茅。通過各品牌電商平臺的粉絲數量來看，目前“頤蓮”也已經積累瞭一定的品牌影響力，這些消費者或將成為未來魯商發展化妝品業務增長的強勁推動力。不過值得一提的是，目前魯商發展在醫美賽道產生的收入，僅占瞭營收的10%不到。根據魯商發展的2020年財報數據顯示。商發展的房地產和物業、酒店這些傳統業務的收入總共為119.4億元，化妝品、藥品和原料及添加劑總共13.85億，醫美產品的營收占比隻有10.4%，但是醫美產品貢獻的利潤卻超過瞭36.4%。
而且相對於房地產業務30%左右的營收增長，毛利率隻有14%，魯商發展醫美產品增長強勁，化妝品的增長速度高達119.83%；原料及添加劑的增長幅度是189.70%，醫美產品的毛利率也在60%左右。2、奧園美谷：轉型更徹底，未來或剝離地產板塊業務，但醫美業務還未產生收入。奧園美谷的前身是京漢股份，這傢河北房企重點佈局京津冀地區，曾以文旅、康養的名義在雄安新區獲得瞭大量土地儲備，因此被稱為京津冀“大地主”。進入2020年後因突發的新冠疫情沖擊，京漢股份流動性危機繼續擴大。為紓解現金流危機，公司原實控人、雄安地產富豪田漢不得不賣股求生，將公司控制權轉讓給中國奧園（03883.HK）。不同於魯商發展的穩紮穩打，奧園美谷在醫美賽道上的大踏步前進，一方面在醫美行業實行大手筆的並購，另一方面開啟全面轉型，甚至都有把地產業務板塊全部出售的想法。2021年3月，奧園美谷自中遊醫美服務切入，收購浙江連天美企業管理有限公司（以下簡稱“連天美”），擁有瞭2傢頭部醫美醫院。4月29日，奧園美谷方面宣佈，為瞭有效解決與控股股東中國奧園集團在地產業務存在的同業競爭問題，擬出售持有的奧園美谷（原京漢股份）地產板塊的全部或部分股權。若地產資產成功出售，奧園美谷的收入將主要由化纖（主要為綠纖）及醫美業務貢獻。
奧園美谷2020年年報根據奧園美谷的2020年報數據顯示，它的收入構成中占比最大的仍是房地產，占瞭將近71%，其次是化纖，占瞭20%，3、蘇寧環球：地產業務和醫美業務雙驅動，轉型已達5年，醫美對營收的貢獻微乎其微。不同於奧園美谷徹底剝離地產業務的打法，蘇寧環球對外的宣傳口徑，一直是強調自己是地產和醫美雙驅動。換句話說，醫美要搞，地產開發也要搞。
事實上，公司早在2016年就提出切入醫美行業，並在當年與蘇寧環球集團共同出資成立50億元規模的醫美產業基金，主要用於醫美標的的並購。言叔註意到，蘇寧環球進行戰略轉型的時間線較早，從2016年開始，蘇寧環球就開始深度加碼大健康領域，公司相繼並購五傢醫美醫院。可以說，從2016年這一年開始，蘇寧環球通過“買買買”的方式，迅速在醫美市場展開佈局。
雖說蘇寧環球在醫美行業佈局的時間線較早，但是對營收的貢獻幾可以忽略不計。根據蘇寧環球2020年年報數據顯示，公司主業房地產業務收入40.41億元，占營業收入比重94.24%，其他業務收入僅為0.98%。
醫美行業，會成為新的造富神話嗎？不難看出，上述提到的幾傢企業，除瞭魯商發展的醫美業務對營收形成一定的貢獻外，奧園美谷和蘇寧環球的醫美業務對營收的貢獻幾乎可以忽略不計。但這並不妨礙資本市場對其醫美業務的看好，本質上炒股炒得就是預期。在言叔看來，未來醫美行業或將成為諸多行業中新的“造富神話”。目前醫美行業在國內正處於黃金發展期，2020年中國醫美市場規模達到1975億元，預計2023年市場規模將達到3115億元。而據弗若斯特沙利文數據，2019年中國的醫美滲透率僅3.6%，遠低於日本11%、美國16.5%、韓國20%的水平，醫美行業在國內的滲透率還存在巨大上升空間。醫療美容行業產業鏈。包括上遊的生產廠商，中遊的醫美服務機構及下遊的終端市場和消費者。
醫美行業產業鏈情況
醫美行業上遊：產業鏈上遊—原材料、藥品/耗材、醫療器械生產廠商。上遊供應廠商主要可分為原材料、藥品和耗材以及醫療器械三類。醫美行業上遊市場集中度較高，各領域的 龍頭企業占據瞭主要市場份額，相對中下遊市場壁壘較高。整體來看，上遊的議價能力和利潤率在醫美行業產業鏈中保持較高水平。比如在資本市場備受關註的愛美客、華熙生物、昊海生科等企業，就是屬於該領域的“明星玩傢”。醫美行業中遊：產業鏈中遊—醫美醫療服務機構。醫美醫療服務機構可分為公立醫療機構和民營醫療機構。其中，公立醫療機構包括綜合醫院、專科醫院中的整形科室和醫美科室。民營醫療機構包括民營綜合以及美容專科醫院、整形專科醫院，還包括小型美容診所等。整體來看，醫美行業中遊市場集中度較為分散，進入門檻相對較低，同時較高的獲客成本導致利潤率相對較低，比如前面提到的蘇寧環球，就是一直在朝著這一方向持續發力。醫美行業下遊：產業鏈下遊—終端市場。各類終端市場獲客平臺，主要可分為線上廣告、線下廣告、醫美平臺APP和其他途徑，目前仍處於快速發展期。如果光從發展潛力來看，顏值經濟當道，醫美行業極大可能成為新的造富神話。言叔印象深刻，在5月初的公司業績會上，奧園美谷總裁胡冉曾如是喊話：“不要低估地產商進軍醫美行業的決心。”從整體看，醫美行業商業模式介於化妝品和藥品之間，有一定的產品技術和牌照門檻，但又較依賴於營銷和渠道。因此，對於想要佈局醫美的企業，除瞭決心，或許更該提醒的是，在關註行業增長潛力的同時，也不要低估瞭進軍醫美行業的難度。
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