普洛斯中國區常務副董事長諸葛文靜: “我們早就不止於物流地產商”
完成私有化後的兩年多時間裡，普洛斯一直走在轉型 之路上。
這傢總資產超千億的物流地產巨頭，一直在豐富“物流地不動產”以外的標簽。為此， 這兩年來，普洛斯做瞭很多事情，也圍繞著“大物流”的產業概念，構建瞭龐大的物流產業版圖。
在接受21世紀經濟報道記者采訪時，普洛斯中國區常務副董事長諸葛文靜強調，普洛斯拓展投資類別的背後並非弱化在物流地產的投資。相反地，該公司正在加大對中國物流倉儲行業的投資力度。
“普洛斯在中國每年的投資額占外商投資的1%至2%，我們每年在中國會投資20至25億美金左右。”諸葛文靜告訴21世紀經濟報道記者，今年上半年該公司已經投資瞭14億美金，並且持續深耕中國市場。
在今年的進博會上，普洛斯將展覽主題設置為“領先智慧生態，升級產業未來”，以向外界展示其所正在打造的智慧物流生態體系。
那麼，這些年來普洛斯究竟做些瞭什麼？如何部署它的“大物流”棋局呢？
加大中國物流倉儲投資
《21世紀》：如果讓您來來介紹一下目前普洛斯的定位，該如何闡述？
諸葛文靜：普洛斯是一傢投資管理和商業創新公司，投資的板塊包括：物流、不動產；基礎設施，包括數據中心、新能源；供應鏈金融；物流相關的科技領域。在物流不動產部分，即物流倉儲設施，我們已經形成瞭一個比較大的體量規模，在中國處於絕對領先的地位。除瞭物流不動產業務之外，這些年我們依托底盤資產，加大對科技方面的投入。我們也組建瞭科技運營平臺際鏈科技以及私募股權投資平臺隱山資本，積極佈局物流科技領域。 除此之外，我們還專註在相關的金融業務的發展，我們在經營業務時觀察到整個行業對供應鏈金融有非常大的需求，所以我們通過物聯網、區塊鏈等技術打造我們瞭自己的金融科技平臺。
今天的普洛斯，從資產的管理類別上來說，已經從物流不動產延伸到瞭智慧制造產業園區、研發辦公的創新園區、新能源以及數據中心等新基建的資產類別。同時我們通過私募股權投資平臺隱山資本，佈局物流科技領域，打造整個的物流智慧生態。
《21世紀》：普洛斯這些年來為何強調這樣一個轉型定位？是因為我們看到瞭物流地產行業發展的局限性，遇到瓶頸瞭？
諸葛文靜：物流倉儲本身還是有一個很大的發展空間的以及發展潛力，我們一直持續在中國加大物流倉儲這一塊投資。普洛斯在中國每年的投資額占外商投資的1%至2%，我們每年在中國會投資20~25億美金左右，今年上半年已經投資瞭14億美金，這些數據可以看出我們是持續在中國投資，並且深耕中國市場。
普洛斯的一個競爭優勢就是以運營為核心的投資管理平臺，在運營過程中我們積累瞭非常多的數據，判斷行業趨勢。比如，很多年前我們就看到瞭電商的發展潛力，以及近些年的新零售組織化發展的趨勢。我們希望通過科技的投入去打造物流行業的智慧生態，這個是一個自然的策略調整以及商業演變過程。
《21世紀》：我註意到前段時間，順豐控股聯合其他機構設立瞭一個規模超過20億元的物流地產基金。物流地產基金為何會成為目前投資物流地產行業的主流方式？
諸葛文靜：目前，普洛斯在中國的物流地產基金有5隻 ，美元基金規模合計120億美元，人民幣基金為350億人民幣，基金的投資者包括國傢主權財富基金、養老金管理機構、保險機構等。我們的基金運作是將優質的現代物流資產打包，通過私募基金的形式引入機構投資者， 普洛斯作為基金的管理人和資產管理人。通過這樣的形式，普洛斯加速瞭資本的循環利用，也擴大瞭我們資產管理的規模。
物流地產的投資是重資產投資，物流地產基金的設立幫助到整個資本的循環。我們把開發的物業以設立基金形式讓投資人持有，由普洛斯來繼續運營管理，新回籠的資金就會投入到新的開發項目，這是一個比較好的資本循環的模式。但這裡面最重要的其實還是運營管理能力和資產的業績表現，能夠給投資人一個長期穩定、有增長的回報，還是要考驗資產運營管理的能力。
《21世紀》：物流倉儲發展的一個難點就是一個土地供應。目前，國內土地供應整體收緊之下，物流地產行業如何突破呢？
諸葛文靜：土地供應肯定是稀缺的，說發展的機遇也好，市場的挑戰也好，大傢是需要共同面對的。中國的物流地產應該還是有很大的發展空間，人均倉儲面積與成熟的市場相比存在差距。再加上國內存在不少老舊的、效率比較低下的倉儲設施，涉及到改造升級。因此，整個現代高標準的倉儲物流行業將會得到快速發展，並且有很強的需求。
《21世紀》：目前物流地產項目位置選擇都是在一、二線城市，但我們也看到電商市場在下沉，這是否意味著物流地產也存在下沉的可能性？
諸葛文靜：下沉市場或者三四線城市，對物流倉儲肯定也有需求。
不單是物流地產商
《21世紀》：可不可以理解為普洛斯現在想要構建的一個有關物流產業的生態體系？
諸葛文靜：普洛斯已發展成為一傢專註於物流、不動產、基礎設施、金融及相關科技領域的投資管理和商業創新公司。總的來說，普洛斯致力於打造領先的智慧生態，形成綜合的產業發展生態體系，為地方經濟發展提供新型的 toB 基礎設施集成平臺，為客戶提供綜合性物流供應鏈解決方案，推動“大物流”產業及其上下遊發展。
《21世紀》：我有註意到普洛斯近些年來投資瞭很多新業務，如互聯網數據中心、冷鏈、新能源設施等。
諸葛文靜：普洛斯早前已經在佈局互聯網數據中心項目。在投資數據中心項目之前，我們就打造瞭一支擁有專業技術能力的核心團隊，目前團隊已經有180人。過去兩年的時間內，我們在北京、環北京區域（張傢口）、上海、杭州、深圳等地區已經開始數據中心的投資佈局。目前我們有近3萬個機櫃的體量，到今年年底會增長得更多。
在冷鏈方面，普洛斯旗下的私募股權投資平臺隱山資本在2018年成立之後一直積極地在食品冷鏈行業佈局投資。普洛斯近幾年基於所構建的物流大生態平臺，整合、協同產業資源，提供囊括選址、規劃設計、冷庫建造或改造、冷庫設施設備、融資租賃以及全程冷鏈物流的綜合解決方案。截至目前，普洛斯的冷鏈基礎設施遍及全國22個核心城市，整體面積近百萬平方米。
另外，2019年，我們還創立瞭提供全程冷鏈物流服務的普冷國際，短短一年多的時間裡，快速在全國十幾個城市建立起高標準的冷鏈運營網絡，為食品行業企業提供方便、可靠和透明的物流服務。
《21世紀》：在您看來，冷鏈行業發展潛力多大？
諸葛文靜：生鮮電商的核心競爭力是冷鏈，然而中國冷鏈產業的發展尚不成熟，市場供給呈現區域性不平衡，高標準、專業化的冷鏈物流設施嚴重不足，冷鏈物流技術和運輸體系也有待升級優化。今年因為疫情影響，社區電商、生鮮電商成為電商零售的最新增長點。生鮮電商行業市場規模將進一步加速擴大，預計到2023年交易規模將超過8000億元，甚至我覺得這個交易規模有可能會提前實現。
《21世紀》：普洛斯擁有很大的倉儲，可用於光伏工商業發電項目的投入。對於這方面，目前是否已經有所規模？
諸葛文靜： 2018年，我們和加拿大的另類投資公司博楓（Brookfield）成立瞭合資公司普楓新能源，專註投資和運營屋頂太陽能發電。目前公司在全球擁有超過173萬平方米的屋頂光伏面板，發電能力約達122MW。在中國，普洛斯不斷用太陽能替代化石燃料，迄今開發的光伏總裝機容量為64MW，今年上半年並網發電能力增加瞭約34MW，增長瞭113％。預計，到瞭2021年，普洛斯在中國的光伏裝機容量增加至417MW，之後會達到1GW。
此外，我們和寧德時代近期也組建資產管理合資公司，持有、管理和運營寧德時代電池、儲能系統及其支持的各類車輛、船舶等資產，通過綠色能源資產服務化，降低物流、運輸等相關企業大規模使用新能源的門檻，將新能源推廣到更大的應用范圍。
《21世紀》：對於普洛斯未來的戰略發展過程中，您會不會擔心多元化或者說生態的構建會讓普洛斯的發展陷入“迷失”，沒有重心瞭？
諸葛文靜：需要澄清的是，我們不是有意地要去物流地產標簽。事實上普洛斯已經不再是一個單純的物流不動產開發和運營商。我們在通過新業務拓展我們的生態圈。普洛斯多元化的發展是有內在邏輯的，比如說資產類別的擴充，產業園區和研發辦公，都是為瞭應對市場需求，衍生出的投資與服務，以推動“大物流”產業及其上下遊發展。
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