深圳購房故事: 從跑步“打新”, 到嚴查“代持”
采寫：南都周刊記者 曉西 楊謙益
這場圍繞著財富升值的“打新熱”持續不過數日。聚光燈下的潤璽，成為瞭深圳嚴查代持購房、打擊市場投機炒作行為的“焦點”。
11月28日，新華社發表評論文章——《抑制樓市“打新熱”，需要“硬核”舉措》，堅持“房住不炒”，對“打新熱”現象警示，增加供給、新房限價之外，樓市調控還有很多事要做，比如更多地關註住房流向，加強對持有環節的調控，讓稅收杠桿發揮更大作用。建立科學合理的房地產稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行為，或許能收釜底抽薪之效。
新華社11月28日發表文章，重申“房住不炒”（圖自新華網）
11月30日，深圳市住房和建設局局長、黨組書記張學凡在接受媒體采訪時回應稱，政府主管部門高度重視，對媒體反映的代持炒房等情況，正在調查處理中，一旦發現存在違規行為，將依法依規嚴肅處理。
日歷翻回上周，華潤城潤璽一期上市，還是一場讓全城轟動的“打新”逐利的資本遊戲。1171套房，1.5萬人認籌，凍資9690人，總凍資金額339億元。83人棄選，不到2日售罄，收金將近200億。第一天選房結束時，200平米最低總價2600萬元的大戶型基本售完。
依托備案價格與周邊二手房掛盤價高達每平方米4-5萬的倒掛價格差，僅靠搖號中簽，即可財富增值以百萬計，讓這個樓盤引來“萬人搶房”，成為“中一簽爆賺500萬”的深圳最網紅樓盤，且沒有之一。
開始選房一天半後的潤璽銷控表，所有大戶型已經售罄
11月28日，深圳另一千萬豪宅——深圳萬科的瑧山海傢園項目與被點名的華潤城潤璽一期先後發佈“房住不炒”倡議，對購房後市場變化風險、銀行不予批貸申請風險、調控政策變化風險、代持購房風險等進行瞭提示，其中“不排除政府相關監管部門出臺相關政策舉措”以及代持人可能存在“導致個人房產稅的繳納”風險的提示，引起市場廣泛關註。
至此，因潤璽一期入市而“火出圈”的新詞：“代持購房”，也在短短數日間，從秘而不宣的坊間私人約定，到選房現場上的公開討論，再到成為全民輿論關註的焦點，最終成為金融、政策等嚴查的對象。
回顧這場“打新盛宴”，沉默的剛需從來不是主角：千萬豪宅樓盤遭遇一刀切的“無房戶”優先調控政策能否得到調整；新房限價導致與周邊二手房價格倒掛，產生巨大“雙規套利”空間將以何種方式終結；來自各地跑步進場“打新”的投資客將何去何從；深藏於剛需群體間，秘而不宣的“代持產業鏈”又將如何被破解？銀根放松，再度流向樓市的房抵經營貸，又將在嚴查下如何收場？
南都周刊記者通過實地考察、采訪及暗訪，聽他們在這次的購房故事，瞭解這些“打新”者、產業鏈上從業員的動機和心態。
不遠千裡，杭州夫婦來深圳“打新”
11月26日，11：17，深圳灣體育場羽毛球館附近咖啡店，距離華潤城潤璽一期花園最後一輪選房開始，還有103分鐘。
搖號1000出頭的杭州夫妻王悅夫婦，將打印出來的戶型圖、銷控表等各種資料鋪滿瞭整整一桌。
夫妻二人正忙活著劃掉已被選掉的房源，在剩下的房源中圈出自己心儀的朝向、戶型，再一一計算出每一套的具體首付、月供等具體信息，依此進行排序。
已經到瞭午餐時間，但王悅顯然沒有用餐的打算，“我們就一張房票，也隻能從別人挑剩下裡面選，昨晚才從杭州趕過來，哪有時間提前做功課，隻能靠中午休息時間趕緊都算出來”。
華潤城潤璽一期選房入口現場
王悅口中的“一張房票”，來自於供職企業總部搬來深圳後，已繳納滿5年社保的丈夫。雖然一傢人並不在深圳生活，但能夠擁有一張“深圳房票”，仍然給瞭這個杭州傢庭在深置業的機會。
交房即出租。對於並不打算來深圳居住的王悅夫婦來說，選擇潤璽，看中的財富躍升的機遇——
一方面是深圳新房限價下，潤璽入市掛牌均價與周邊二手房市場4-5萬元/平方米的倒掛價格差形成的巨大“雙規套利空間”。
另一方面，是華潤城前三期樓盤驚人的升值紀錄：
2014年華潤城一期開盤，均價不過5萬元/平方米上下，而當前貝殼找房APP上，一期二手房最近一起成交均價約為14.61萬元/平方米，掛牌均價達到瞭18.23萬元/平方米。
2015年二期入市，價格區間在6.2萬-8.1萬元/平方米；5年後，貝殼找房app上的最近成交價達到瞭14.20萬元/平方米，掛牌價不乏超過17萬元/平方米，甚至更高。
2018年6月9月，三期開盤，均價8.5萬元/平方米；僅僅兩年後，中原找房app上，三期最新成交單價達到瞭約17.64萬元/平方米，掛牌均價約18萬元/平方米。
價格翻番，甚至暴漲超3倍，華潤城前三期的房價在過去六年裡，均實現瞭價格躍升。同為樓市熱點城市，比起設置瞭社保繳納年限門檻的深圳，王悅生活的杭州的網紅樓盤中簽率甚至達到瞭1%甚至更低。
相比較而言，深圳的頂級網紅盤潤璽，同樣有著驚人的價格倒掛優勢，且中簽率也不過12%。來深圳“打新”，對王悅一傢來說顯然更加容易。
出手千萬，重新定義“深圳剛需”
11月16日，《華潤城潤璽一期花園（住宅）銷售方案》公佈。方案將購房者分為兩類，除手握“房票”以外，滿足名下在深無房條件的購房者，被列為一類客戶，優先入圍誠意登記。
這不是深圳第一個“無房戶”優先的樓盤銷售方案。深圳也不是唯一一個設立瞭“無房戶”優先的城市。在7月15日，深圳“715”樓市調控政策中就提出瞭優先滿足無房居民傢庭購房需求，其後，杭州、成都等樓市熱點城市也接連通過調控政策向無房傢庭打開瞭“優先”的綠色大門。
作為土生土長的深圳人，葉鵬並無“房票”之憂。從未在深圳買過房的他，盡管並不愁“沒地方住”，卻也真的是符合政策優先的“無房戶”。另一方面，傢境殷實的葉鵬，一早就手握足以同時“打新”兩個千萬豪宅的資金。“我們是24K純剛需，不打算賣的”，頓瞭頓，葉鵬又說“但是至少要有升值的理由”。
抱著這樣的念頭，葉鵬從買房之初，目標就很明確，“不要小戶型，總價千萬出頭，地段一定要好，學位不能太差”。
在看到二手房稅費高後，潤璽成為瞭這對情侶的首選。原本，認籌潤璽搖號1600號上下的葉鵬，基本放棄瞭“打新”，但在聽說有人手握十幾個認籌號，各種輾轉騰挪購房名額參與搖號時，葉鵬與女友氣急瞭，“這是擾亂瞭我們剛需正常的購房市場！”
更讓他們難以理解的是，一番打聽下來，發現搖號在前的人中，大把人憑自身實力根本供不起潤璽這樣的千萬豪宅。反觀葉鵬，首付可以“拼爹”， 每月4.8—5.5萬元的月供也對在某科技大廠工作的他而言壓力不算太大。“有人凍資根本就是借的高利貸，凍資前幾個小時都還在四處籌錢，這些放貸的機構很氣人”，葉鵬女友說。
華潤城潤璽一期選房現場
在葉鵬看來，之所以能有如此數量的“代持”投資客能夠進場打新潤璽，根本原因在於誠意登記時的門檻過低。“應該先查收入證明，篩流水，在此基礎上再談有無社保證明、是否滿足購房資格”。
南都周刊記者在《華潤城潤璽一期花園（住宅）銷售方案》中看到，參與該樓盤誠意登記，僅需提交身份證明與關系證明、房產查詢結果、社保證明等三類資料，並未要求任何跟收入、資產證明相關的內容。
亂象叢生，豪宅新盤“代持購房”或超8成
1171套房，1.5萬人認籌，凍資9690人，總凍資金額339億元。83人棄選，不到2日售罄，收金將近200億。第一天選房結束時，200平米最低總價2600萬元的大戶型基本售完。
上周的華潤城潤璽一期，還是一場讓全城“瘋狂”的“打新”逐利的資本遊戲。依托備案價格與周邊二手房掛盤價高達每平方米4-5萬的倒掛價格差，僅靠搖號中簽，即可財富增值以百萬計，讓這個樓盤引來“萬人搶房”，成為“中一簽爆賺500萬”的深圳網紅樓盤，城中一片嘩然。
不僅是潤璽，“代持購房”正是這個城市房地產投資客們爭先投身的新玩法。
王悅傢的優先購房資格來自於在深無房的丈夫向深圳繳納的5年社保，“深二代”葉鵬更是沒有“房票”的困擾。而對於更多也想要踏上這班“套利財富列車”的購房者而言，能夠在樓市調控不斷升級的今天，仍然擁有一張甚至幾張能夠享受優先待遇的“房票”，“代持”幾乎成為瞭首選答案。
兒子有“房票”就用兒子的名額買，員工能拿出“房票”，老板就能拿出房款；親戚符合購房資格要求，但暫不需要購房就找親戚借；甚至陌生人的購房資格也可以通過《代持協議》、律師見證等環節，變為自己參加新房搖號的籌碼。
早在潤璽選房之前，已有媒體報道，有不少購房者以30萬的金額四處收購購房名額，隻要名額搖中立即付款。
記者獲取到的代持協議模板
南都周刊記者在一份獲取到的《代持協議》中看到，實際產權人與房產代持人的權利與義務被白紙黑字限定得清清楚楚：甲方系房產實際產權人，乙方系房產代持人。乙方未支付任何款項及費用，對代持房產不享有任何占有，收益，使用和處分的權利。對於租賃、轉讓時的權屬、債務糾紛時涉及的賠償、房產過戶、利潤分成等代持期間容易引起糾紛的關鍵點，都一一進行瞭更詳細的約定。
在網上，不難發現還有房產大V辦起“代持培訓班”，系統“傳授”代持風險防控“機宜”，律師見證、公證，都成瞭不少人眼中把控“代持”風險的“安全繩”。
悄然中，房產代持產業鏈已在民間不斷完成“進化”。
選房當天，這一切原在線上、坊間的隱秘傳聞都浮出水面。內場，手持身份證等選房資料的購房者，對著銷控表猶猶豫豫，第一時間將場內消息告知電話另一端。場外，焦急的投資客對著電話那頭不斷催促，下達選房指令。
這樣的場景在潤璽選房現場屢見不鮮：一邊是身價不菲的投資客，另一邊是無房無貸深圳戶籍的“房票”，兩者一拍即合的背後，是一條隱秘的“代持產業鏈”。一位資深業內人士告訴南都周刊記者，僅深圳一城，當前千萬級別的新盤，代持比例超過8成。
首付不夠，民間借貸機構“幫忙”
供不起樓的人不惜借錢“打新”，沒有房票的投資客“代持”入場，即便是潤璽這樣的以千萬價位起步的豪宅，也不愁買傢。這場“打新”盛宴中，錢從哪來？業務范圍涵蓋瞭“房抵貸”全流程的民間借貸機構“功不可沒”。
在深圳另一千萬豪宅——萬科瑧山海的某購房群裡，貸款中介小李的發言頗具誘惑性“剛過戶房產優惠做單，變相首付三成（特別適合有房貸記錄和二套置業者）可先批復。”
簡單來說，想做小李的客戶，貸款出來“打新”，首先得需要一套房——沒還完貸款沒關系，隻要買房後房產有增值就行。小李可以幫忙將購房者的房產從銀行先贖出來，贖樓之後，再按增值後的價格再次抵押。一贖一押間，房產增值部分就可以套現。
小李公司發佈的抵押貸海報
據小李說，如此操作還能“順便把利率降下來，隻要名下有真實經營的公司，利率可以降到月息3厘到3厘2。”
要想放款不贖樓，小李還有辦法。他介紹，已經做抵押的房產隻需按揭滿6個月，就還能跨行再次做抵押，將房價的增值部分抵押出來，利率可以做到月息3.3厘。
前者叫轉按，後者被稱為加按或二押，兩者均不需要賣房就能籌集資金。微博上某房產大V幹脆將這種方式概括為：“既保留瞭房子，還能想辦法做裂變，1套變2套，2套變3套。
除代價小以外，經過小李的一番操作，房貸變抵押貸後，利息也極具吸引力。依照小李給出的月息最高限——3.3厘來計算，年利率為3.96%，而深圳10月份首套房貸平均利率為4.98%。
小李朋友圈發佈的房產二押消息
在微博中搜索轉按、二押等關鍵詞，更多“籌錢攻略”將一一展示。而向小李這樣，“潛伏”在“打新”購房群，為購房者們提供“貼身服務”的民間金融機構及“貸款代表”“理財顧問”也隨處可見。
甚至，有些“打新”客幹脆就從事著民間借貸服務。一面源源不斷的向樓市輸送資金，另一面也幹脆身體力行，參與“打新”，在“樓市雙規套利空間”中賺得盆滿缽滿。
眼見樓市“打新”熱，搖號選房成為主流，五花八門的金融產品也應運而生。據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉透露，一些金融機構專門推出“搖號貸”，為不夠錢認籌的人提供資金，日利率為0.08%。
早在潤璽銷售方案發佈的次日，小李就在朋友圈裡發佈瞭這樣一則消息：華潤4期打新，350萬保證金，隨時給你出，公司放款很快，配合銀行資料補齊就可以出款。
在深圳樓市一位資深業內人士看來，以上種種都源於曾在今年4月受到多地監管部門嚴格排查的違規進入房地產市場的房抵經營貸資金再度活躍，“主要是過橋貸，9月底、10月初的時候就開始放松瞭。”
價格倒掛，“代持”“打新”的核心動力
銀根的放松，為樓市“打新”提供瞭資金保障；“無房戶”優先的調控政策，助推瞭“代持產業鏈”的迭代升級；臨近年尾，密集入市的新盤又為“樓市雙規套利”的全新遊戲規則，提供瞭充裕的舞臺。
上述條件共同促成瞭2020年冬，發生在深圳的這場“剛需打新千萬豪宅”的年度大戲。其核心動力，則是新房限價下，深圳房地產市場形成已久的新房二手房之間的價格倒掛。以潤璽入市為例，新房均價約13.1萬/平方米，比周邊的三期二手房成交價還低約4.5萬元/平方米，較之動輒上18萬元/平方米的掛牌價，每平米差價超過5萬。若按100平方米的房源計算，“打新”一套潤璽，意味著獲利500萬元。
華潤城潤璽一期選房現場，剛剛選房結束的購房者，手裡還捏著身份證和購房資料，一路交談。
不僅是潤璽，深圳近期千萬級別的網紅盤，備受追捧的原因大多逃不開價格倒掛。繼續潤璽之後開盤的深圳萬科瑧山海傢園，單價區間在9.2-13.4萬元/平方米。依據貝殼找房APP數據，該樓盤旁邊的雷圳碧榕灣，最近一套成交單價為12.8萬元/平方米，附近的諾德假日花園上月最近一期成交單價甚至達到瞭14.16萬元/平方米左右。
人們“打新名單”上的南山安托山片區的海德園，盡管尚未入市，但坊間“吹風價”已經達到瞭12.8萬元/平方米。其附近樓盤萬科瑧山府目前在中原找房APP上的上月最近一期成交單價已經達到瞭16.66萬元/平方米。
由價格倒掛而帶來的“打新潮”，在數據上的體現更為直觀。據統計，11月份深圳預售8663套新房住宅，備案成交6296套新房住宅，不僅是2020年以來的月度新高，更是創下瞭近7年來的新紀錄。
轉折：官方幹預，購房者貸款遇嚴查
正在“打新”潤璽失敗的購房者步履匆匆地尋找下一個目標時，這場轟轟烈烈的年尾“打新熱”迅速迎來瞭逆轉。
11月28日，潤璽售罄兩天後，伴隨新華社發表評論文章——《抑制樓市“打新熱”，需要“硬核”舉措》，表示“打新熱”現象警示，增加供給、新房限價之外，樓市調控還有很多事要做。比如新房限價之外，樓市調控應更多地關註住房流向，加強對持有環節的調控，讓稅收杠桿發揮更大作用；建立科學合理的房地產稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行為，或許能收釜底抽薪之效。
文章迅速在深圳眾多打新群中擴散，緊接著刷屏的還有先後來自萬科瑧山海、華潤城潤璽一期的“房住不炒”倡議。對購房後市場變化風險、銀行不予批貸申請風險、調控政策變化風險、代持購房風險等進行瞭提示，其中“不排除政府相關監管部門出臺相關政策舉措”以及代持人可能存在“導致個人房產稅的繳納”風險的提示，引起市場廣泛關註。
萬科瑧山海、華潤城潤璽一期的“房住不炒”倡議
11月30日，深圳市住房和建設局局長張學凡在接受媒體采訪時就表示，政府主管部門高度重視，對媒體反映的代持炒房等情況，正在調查處理中，一旦發現存在違規行為，將依法依規嚴肅處理。同時，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。
越來越多的消息開始指向，“代持打新”已經受到政府主管部門的高度重視，政策漏洞正在受到嚴密監管。曾經的“幸運兒”張數也不得不在“打新”成功潤璽後的第四天開始思考要不要退房。
12月1日，已經為辦理按揭奔數日的張數不得不向其他潤璽準業主求助。“銀行不給我做貸款，說首付350萬中有一筆錢來自他人轉賬”，力爭無果的張數非常氣憤，“這不是有罪推定嗎？你買房找人借錢，或者別人欠你的還錢，這都很正常吧？”
“打新”成功的潤璽準業主辦理按揭受阻，民間借貸機構出招“墊資全款買房”。
同樣“打新”成功的潤璽準業主陳華為瞭能夠辦理按揭先後找瞭農行、光大、招商、上海四傢銀行，均卡在瞭收入證明和首付款資金來源上。選瞭120平戶型的他，最終不得不一口氣掏出瞭1520萬，全款購買，“現在就是要首付款來源證明，已經批瞭承貸函的如果擔保人非直系親屬，也都要追回”陳華說。
原先用來討論去哪打新的購房群，一下子變成瞭“如何辦按揭”的經驗交流群。有購房者快人快語“這不是逼人全款買嗎？”，也有人想到瞭新的資金渠道“貸款機構都問上門瞭，要給墊資全款買”。
而對於萬科瑧山海的購房者來說，更關心的則是這個已經成功凍資瞭的樓盤，到底什麼時候能夠公佈入圍名單，搖號選房。
等待中，有人好不容易四處借錢湊夠瞭換房的首付，如今擔心的事成瞭“可別被當成借名買房的人，我就是個可憐的想改善住房條件的剛需”。也有人開始盤算下一個去打新的樓盤是哪個，“深鐵懿府、前海天境花園、海德園……有打新群嗎求拉。”
這場畸形樓市下的投機遊戲尚未落幕，所有人都在等待答案。
（文中受訪者王悅、葉鵬、小李、張數、陳華均為化名。）
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