REITs行業發展研究報告
北極星水處理網訊:第一章 行業概況
REITs（Real Estate Investment Trusts，即不動產投資信托基金）是以發行收益憑證的方式募集投資者的資金，主要以能夠產生相對穩定收益的不動產為投資標的，由專業團隊經營管理，以標的不動產產生的收益為主要收入來源，並且將絕大部分收益分紅給投資者的一種信托基金。自20世紀60年代在美國推出以來，已有40多個國傢（地區）發行瞭該類產品，其投資領域由最初的房地產拓寬到酒店商場、工業地產、基礎設施等，已成為專門投資不動產的成熟金融產品。
按照GICS行業分類標準（2016年8月31日休市前），房地產投資信托（REITs）包括抵押房地產投資信托和股權房地產投資信托。進一步可細分為四級行業包括多樣化房地產投資信托、工業房地產投資信托、抵押房地產投資信托、酒店及度假村房地產投資信托、辦公房地產投資信托、醫療保健房地產投資信托、住宅房地產投資信托、零售業房地產投資信托、特種房地產投資信托。
抵押房地產投資信托，從事提供、發起、購買住宅和或商業抵押貸款，及相關資產證券化業務的公司或信托公司。包括投資抵押擔保證券和其他相關抵押相關資產的信托公司。
根據投資對象的不同，REITs可劃分為權益型、抵押型和混合型三種。
權益型REITs擁有並經營收益類房地產。其經營范圍相當廣泛，包括房地產開發和租賃,並提供物業管理服務。權益型REITs的主要特點在於其必須自己收購和開發房地產，並納入投資組合中進行管理,而不是像其它房地產公司那樣完成開發後即可出售。
抵押型REITs的功能相當於金融中介,將募集的資金用於房地產抵押貸款或購買抵押證券。投資收益主要來源於發放抵押貸款收取的手續費、抵押貸款利息以及通過發放參與型抵押貸款所獲得的抵押房地產的部分租金和增值收益。通常來說，抵押型REITs的投資收益低於權益型REITs，但由於其不直接參與房地產經營,因此風險也低於權益型房地產投資信托，而且投資者無法參與房地產的經營管理。
混合型REITs是上述兩種REITs的混合體，其既可以投資經營房地產，也可以進行房地產抵押貸款業務，兩者投資比重則由信托經理人依據市場景氣度與利率變動情況等進行調整。
美國是REITs的發源地，美國國會在1960年首次提出房地產投資信托（REIT）的概念，旨在讓中小投資者也可以參與規模龐大、收益可觀的房地產投資。美國REITs並未獨立立法，其核心法律依據為美國稅法（Internal Revenue Code，IRC），REIT相關的核心內容主要在稅法的856及857部分。
自1960年美國推出REITs以來，目前已有近40個國傢/地區搭建瞭REITs市場，為更多投資者提供參與不動產項目投資的機會，並為不動產項目提供更豐富的融資渠道及退出方式。FTSE EPRA/Nareit全球房地產指數系列是目前各大機構在研究全球不動產市場時運用最廣泛的衡量指標。該系列指數的底層標的既包含上市REITs，也包括非REITs的上市房地產企業。目前該系列裡的FTSE EPRA/Nareit發達市場房地產指數的總市值中，超80%由上市REITs組成2，可見REITs模式在發達市場房地產領域的應用已經較為廣泛與成熟。
根據EPRA（EUROPEAN PUBLIC REAL ESTATE ASSOCIATION）披露的數據，2019年末全球79個國傢/地區商業不動產的總市值超31.1萬億美元，其中公開上市證券部分市值約為3.8萬億美元，在公開上市證券內，REITs市值約為2萬億美元。分區域來看，北美發達市場上市房地產證券市值總額約為1.38萬億美元，其中上市REITs市值約為1.33萬億美元，占比約96%；歐洲發達市場上市房地產證券市值總額約為5640億美元，其中上市REITs市值約為2410億美元，占比約43%；亞太發達市場上市房地產證券市值總額約為789億美元，其中上市REITs市值約為368億美元，占比約47%；全球發展中市場上市房地產證券市值總額約為1088億美元，其中上市REITs市值約為100億美元，占比約9%。由此可見北美作為REITs的起源地，也是目前REITs發展最為成熟區域，REITs占上市房地產證券比例超九成；歐洲及亞太發達市場其次，REITs占上市房地產證券比例均超四成；而發展中市場REITs大多處於尚待建設或剛起步階段，REITs占上市房地產證券比例不足一成。
截止2021年5月10日，股權房地產投資信托板塊（萬德）全球成分股個數為394，在近幾年中呈穩定趨勢。企業總市值在近幾年逐年上升，截止2021年5月10日，企業總市值為115888.1319億元，企業員工總數達370112人。
第二章 商業模式和技術發展
2.1 產業鏈價值鏈商業模式
2.1.1 REITs產業鏈
2.1.5 商業模式
（1）國內類REITs與境外主流REITs在多個方面存在較大差異。國內類 REITs大多借助資產支持專項計劃，采用“私募+ABS”、“信托收益權+ABS”等模式設立產品，衍生出“雙SPV”或“三SPV”的交易結構。在該結構下，投資者認購私募基金或委托信托公司設立信托計劃，由後者收購項目公司股權並發放貸款建設項目，再選擇證券公司或基金管理公司子公司擔任專項計劃管理人，代表專項計劃向合格投資者發行ABS，再由資產支持專項計劃向原始投資者收購所持基金份額/信托單位，REITs投資者則通過認購專項計劃來間接持有對項目公司的“股+債”投資。
（2）目前新加坡REITs采取的是契約制，投資人持有的是REITs的信托份額。契約制的優點在於所有當事方權利義務明確。從結構上看，REITs持有人出資獲得REITs的信托份額，REITs持有不動產標的，並獲取其穩定的經營收入。管理人負責REITs的日常經營及運作，托管人負責保管信托基金資產。
（3）公司制REITs：目前美國公募REITs主要采取的是公司制，投資人持有的是REITs的股份。公司制的優點在於組織結構穩定，管理專業化強。從結構上看，持有人即股東出資獲得REITs的股份，REITs持有不動產標的，並獲取其穩定的經營收入。持有人形成董事會，任命及監督管理人，管理人負責REITs的日常經營及運作。
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