債務高峰臨近 房企“借新還舊”
據彭博社數據顯示，境內房企2020年10―12月到期的人民幣債券規模分別約895.45億元、709.55億元、917.61億元；同期到期的美元債分別約為49.95億美元、467億美元、238.79億美元。
時代周報記者 胡天祥 發自廣州
房企償債能力將面臨大考。
日前，遠東資信研究部發佈報告稱，2020年第三季度共有21隻債券發生違約，涉及的違約主體共有13傢，其中6傢為首次違約主體。而在這6傢之中，有4傢是房企，具有明顯的行業傾向性。
“通過研究發現，近期房地產政策收緊或許隻是一個誘因，主因還是企業自身盈利能力和營運能力下降。”近日，遠東資信表示，從上述4傢房企違約事件中看出，公司發展戰略應隨政策導向和行業趨勢及時作出調整，並警惕外部環境變化。
進入第四季度，各大房企償債壓力依舊不減。
據彭博社數據顯示，境內房企2020年10―12月到期的人民幣債券規模分別約895.45億元、709.55億元、917.61億元；同期到期的美元債分別約為49.95億美元、467億美元、238.79億美元。
克而瑞表示，2020年上半年房企整體償債指標都在走弱，雖然整體風險可控，但是償債壓力和融資成本都在加大。下半年，在三條紅線政策下，預計更多房企將通過增加少數股東權益的方式通過紅線指標，同時，明股實債、增發配股、永續債發行等現象也會增多。
多傢房企違約
時代周報記者不完全統計，今年以來，共有6傢房地產相關企業首次違約，包括新華聯集團、宜華集團、泰禾集團、天房信托、天房集團、三盛宏業。
3月6日，新華聯集團發佈公告，由於流動性極為緊張，公司無法按時足額兌付“15新華聯控MTN001”本息。
受此影響，3月9日，東方金城決定將新華聯集團主體信用等級由A+下調至C（不能償還債務）。5月6日，上海清算所發佈通知，新華聯集團未能按期足額兌付“19新華聯控SCP003”本息，已構成實質性違約。
興業證券指出，無論是ofo共享單車等一級市場投資，還是科達潔能、賽輪金宇等定增、二級市場的投資，新華聯集團在資本市場的投資是虧多贏少；從公司盈利來看，多元化擴張也並未帶來盈利改善。內外交困下，集團的信用風險頻頻爆發，疊加2020年以來衛生事件對公司業務的沖擊，最終導致瞭債券違約。
曾獲“中國十佳優秀民營企業”的宜華集團，也在今年5月份違約。
5月6日，上海清算所披露公告，因未能按期兌付“17宜華企業MTN001”利息，宜華集團已構成實質性違約。
“此次債券違約，主要是由於新冠肺炎疫情蔓延，影響公司正常復工，經營性現金回籠短期基本停歇。”宜華集團在公告中回應稱，同時由於抗擊疫情資源性消耗較大，公司整體維護成本較高，也進一步影響公司流動性。
最令外界詫異的是天房信托與天房集團。
天房信托成立於1993年，天房集團成立於1999年，兩傢公司實際控制人均為天津市國資委。
“天房信托和天房集團的房地產開發業務區域主要集中在天津地區，而天津市近年來經濟實力偏弱，導致產業聚集和發展相對不足，對人口吸引力弱，在較大程度上影響房地產行業的發展。”遠東資信表示，今年以來，房地產政策偏緊且天津經濟情況不佳，天津市房地產市場量價齊跌，料將使得天房信托和天房集團收入大幅下滑。
資料顯示，在此之前，兩傢公司已出現虧損情況。根據2018年半年報（最新可獲數據），天房信托2018年上半年凈利潤為-0.58億元；天房集團凈利潤自2016年起持續下滑且由正轉負，2016年、2017年、2018年上半年凈利潤分別為-3.98億元、-22.06億元、-9.70億元。
遠東資信指出，上述兩傢公司的發展與行業趨勢相背離，在行業下行期還頻頻擴張，直接導致後續資金供應不足，之後隨著融資渠道收緊最終導致違約。
明年將迎償債高峰期
進入11月，各大房企的償債壓力依舊不減。
據彭博社數據顯示，境內房企今年11―12月到期的人民幣債券規模分別約為709.55億元、917.61億元；同期到期的美元債分別約為467億美元、238.79億美元。
另據聯合資信測算，不考慮行權，2021―2023年，地產債到期金額分別為5278億元、3065億元、3454億元。
如果考慮含權債行權，2021―2023年，地產債到期及行權的金額約為7840億元、3870億元、1960億元，其中2021年地產債到期及行權壓力最大。
“近年來房企債券融資規模受到監管政策影響波動很大，資本市場對財務穩健的高評級房企偏好遷移明顯，頭部房企利用債券等融資方式置換債務空間相對更大；高杠桿房企和中小房企如果沒有做好現金和可快速回款的項目儲備，發生信用風險事件可能性將增大。”聯合資信指出。
近日，匯生國際融資有限公司CEO黃立沖告訴時代周報記者，對於房企而言，目前最切實可行的辦法就是通過發新債來還舊債。
10月12日，新力控股擬發行2.5億美元票據，用於借新還舊及補充一般營運資金。
10月26日，藍光發展完成發行15億元中期票據，用於償還“17藍光MTN001”。
10月29日，碧桂園擬發行17.78億元公司債券，用於償還2021年3月2日到期的公司債“16碧園01”。
10月29日，美的置業79億元小公募獲上交所受理，在扣除發行費用後，擬全部用於償還公司債券。
“房企主要償債能力指標受拿地資金來源、拿地強度、去化率及貨地比等因素影響。”中達證券指出，為瞭改善償債能力指標，未來項目合作開發、引入中長期戰投等合作模式或將更為頻繁。同時，高周轉模式或將持續，並拓展至施工及交付階段。
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