下半年, 可能會迎來降價潮
上半年的好日子，快要到頭瞭。
地主傢的餘糧，快要見底瞭。
1
近期，某商業銀行投行部高管說瞭一件事。
監管部門出臺瞭一個房地產新規：
控制房地產企業有息債務增長，並設置瞭“三道紅線”。
紅線一：剔除預收款的資產負債率不得大於70%；
紅線二：凈負債率不得大於100%；
紅線三：現金短債比不得大於1倍。
根據“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋。
如果三條紅線都觸碰到瞭，則不得新增有息負債；如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；碰到一條線，負債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。
我們必須要說的是——
這是監管部門第一次明確瞭房企舉債的標準！
以往收緊房企的融資，都是模糊化的，也是有漏洞可鉆的；但是有瞭這三道明確的紅線標準，漏洞幾乎被徹底堵上瞭。
這一次堵漏洞，還是全方位的。
不僅控制信用債，而且還要對信托、資管產品和海外融資，進行全方位的監管。
以前國內不讓搞錢，我還能去海外借高利貸。
現在海外發債的口子，也被堵上瞭。
為瞭降低房企的杠桿率，有關部門是操碎瞭心。
2
這三道紅線之下，哪些房企的“搞錢之路”會受到影響？
根據2019年房企的年報數據，下面這張圖是撞到三道紅線的全國房企圖——
我們能看到——
全國一線房企中，華夏幸福、華發、中鐵建、恒大、富力、融創、金科、綠地、金輝……等房企，已經連續觸碰到瞭三道紅線。
把這三道紅線是一頓亂撞，撞的是幹脆徹底。
短期內，這些房企統統是不能新增負債，不能在資本市場裡搞錢的。
也就是說，上述房企的融資大門被徹底關上瞭。
除瞭這些之外，還有像金茂、陽光城、中交、格力、雅居樂、珠江、碧桂園、綠城世貿、新城等房企，都或多或少的觸碰到瞭1-2道紅線。
短時間內，上述房企的融資大門，也將受到非常大的限制。
無法再像以前那樣，肆無忌憚的舉債搞錢瞭。
梳理一圈，除萬科之外的全國一線房企，無一不越過紅線。
融資的手腳，無一不被捆住紮牢。
就這還有人說，中國房地產的杠桿率不高。
果然，搞地產的都像我一樣，臉皮賊厚。
3
這次監管部門對房企融資設置三道紅線的根源，來自於7月份的10大城市約談會和730會議。
在會議上，高層提出瞭三個關於樓市的關鍵性政策方向。
其中一個方向就是—— 銀行信貸要控制。
原話是：要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量，嚴控增量，防止信貸資金違規流入房地產。
這句話的重點在於，嚴控增量。
於是，就有瞭上面所提到的三道融資紅線。
這三道融資紅線，就是對信貸政策的具體落地。
除瞭這個方向之外，還有另外兩個方向——
第一個是，房價冒頭就打。
原話是：要快速反應和處置，及時采取針對性的政策措施。
這句話的重點在於， 快速反應。
有時候，話要反正聽。現在高層強調快速反應，也就意味著：過去的調控反應，出的太慢。
有瞭“快速反應”這四個字，下半年就會形成一個定局——
像深圳那樣漲瞭大半年之後才出政策的情況，是不被允許的。
下半年，無論哪個城市但凡房價有瞭冒頭傾向，就要堅決打壓。
樓市的短期行情，已喪失騰挪空間。
第二個是，要保障年輕人的需求。
可能很多人聽瞭這句話，就會覺得這是在保護剛需。一旦保護剛需，那政策就有瞭騰挪的空間，看來下半年的樓市也不是沒有希望。
但是，這次的保護剛需和以前完全不同。
會議上的原話是：要做好住房保障工作，因地制宜的推進城鎮老舊社區和棚戶區改造，著力解決新市民和年輕人的住房問題。
看到瞭吧，玩法完全不同瞭。
以往保護剛需，都是從新房上保護，鼓勵剛需去幹新房。所以，樓市也不是沒有希望。
而這次的保護剛需，是從盤活老舊社區開始。說白瞭，就是通過翻新老舊社區，解決年輕人的剛性需求，與樓市完全脫鉤。
以上三個方向，就是高層給出的下半年樓市政策走向。
足夠清晰，遠不是一句“房住不炒”那麼輕松。
而是，史無前例的嚴厲政策壓制，把樓市強行摁在當下。
下半年，樓市也就這樣瞭。
4
為什麼要如此嚴厲的摁住樓市？
最根本原因是——
當下的實體經濟利潤，沒有足夠的吸引力。
上個月，我們陸續已經看到瞭上半年的經濟數據。
➤上半年，工業生產部門復蘇基本結束，但利潤下降嚴重，41個工業門類，隻有9個增加，1個持平，剩下的全在下降；
➤服務業恢復緩慢，私人部門的投資、增長和消費增長，明顯慢於疫情之前。
用一句話總結就是——
各行各業，都沒啥利潤。
這個時候，如果不去摁著房地產，任由個別城市的房價塑造奇跡，就會讓更多的貨幣流入到樓市裡，再次助推房價上漲。
由此，形成一條惡性螺旋：
實體經濟沒利潤，大傢一起炒磚頭；越炒磚頭人越飄，實體經濟被抽幹；越抽實體越抽抽，越抽房價越輕飄……
貧富差距不斷拉大，實體經濟持續萎靡，社會徹底內卷化。
如此一來，那還如何“Make china great again”？
在這種情況下，強壓樓市是必然的。
必須強壓樓市，以此擠壓資金從地產和金融這種虛擬領域，進入工業、服務業和科創產業，進入實體經濟。
哪怕暫時沒有利潤，也要進入。
以上，就是近期高層頻繁發聲，給樓市定下嚴厲調調的根本原因。
5
下半年的樓市，如何走？
大概率會有房企在個別項目上，降價出貨！
房企來錢的渠道，就兩個——
一靠賣房，二靠融資。
前面說瞭，短期內政策放開的可能性，幾乎沒有。
隻會越來越嚴苛，實體經濟的利潤一天起不來，一天恢復不到疫情之前的水平，樓市的政策就一天不會放松。
在這種情況下，購買力的信心一定會日益低迷。
而有瞭前面那三道融資紅線在，絕大多數房企的融資大門，基本上已經算是關上瞭。
尤其是融創、華夏幸福、恒大、富力、金科、金輝等這類房企。
它們既連續觸碰瞭三道融資紅線，徹底無法融資；又沒有國央企的背景，關鍵時刻沒人奶一口；賣房日常，還被日益嚴苛的政策捆住手腳；上半年還拿瞭不少地，花瞭不少錢……
這類房企的現金流，一定是異常緊張的。
下半年，這類喪失融資渠道，沒有國央企背景，且前期拿瞭不少地的民營房企，大概率會在大盤首開的項目上，給出客觀的降價優惠。
下半年要買房的朋友，一定要緊盯著這類房企。
像我這樣的耿直少年，肯定是幫人幫到底。
重點來瞭！
下面，我把觸碰到融資紅線的房企名單放出來，以供大傢參考（圖片較大，請放大原圖用餐）——
大傢也看到瞭，被捆住手腳的不是一個兩個，而是連片成捆。
我不是針對誰，我是說在座的各位，都不好過。
最後，我想說的是——
今年下半年的市場，一定會像2018年年底的市場。
冷，深入骨髓的冷！
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