新一輪通脹要來？普通人如何抵禦？房改專傢、投資大佬觀點一致
種種跡象顯示，新一輪通脹要來瞭。首先，時隔四年，曾經叱吒風雲的地產大佬王石發文“明示”，全球一體化時代，沒有局外人。伴隨著國際大宗商品和原材料價格的暴漲，中國同樣面臨著復雜而嚴峻的輸入型通脹；
其次，2020年，美國印瞭以前所有貨幣總和的百分之二十的鈔票投放到市場。資料顯示，短短一年時間，美國財政刺激總量已經達到瞭5萬億的天量。而且2021年，已經開啟“超級放水”模式的美聯儲，仍舊沒有收手的跡象。即便有通脹壓力，由於美元的儲備貨幣地位，通脹帶來的後果並不需要美國獨自承擔。換言之，作為世界第一大經濟體，美國放水，從來都是全球買單，這一次也不例外，這意味著新一輪的全球通脹已經在路上。
何為通脹？貨幣經濟學認為，在貨幣流通條件下，因市場上貨幣發行量遠超過流通中所需的貨幣量，即現實購買力大於產出供給，導致貨幣貶值，購買力下降，而引起的一段時間內物價持續而普遍地上漲現象，這就是通貨膨脹。
我們所說的通貨膨脹率，通常就是用CPI來作為代表。過去20年，我國的CPI一直都不高，平均通脹率隻有2.2%。但聰明人都知道，這是因為CPI沒有把資產價格的上漲納入進去，比如房價的上漲。畢竟我國廣義貨幣從2000年的13.3萬億到現在的216.4萬億，已經增長瞭15倍。前央行行長此前就刊文表示，我國的通脹數據因為較少的包含資產價格的情況，所以會出現失真。所以，如果計入房價等資產的上漲，過去20年我國的通脹率基本處於6%-10%之間。
通脹如此高的情況下，如果普通人沒有靠譜安全的投資渠道，尤其是不懂投資隻會把錢放在銀行裡吃利息的一類人，可想而知財富會被洗劫得有多慘。那麼過去二十年，絕大多數人又是如何抵禦通脹的呢？
答案其實很多人都知道，那就是買房。國傢統計局數據顯示，過去二十年，全國平均房價上漲瞭5.1倍。但這是平均房價，如果細分到全國重點的一二線城市，輕輕松松房價10年上漲10倍。歸根結底貨幣在超發，建房所需的土地、鋼筋、水泥、磚頭以及用工成本等都在漲價。房子的價格翻番上漲，過去十年早買房的人基本都實現瞭財富大幅度的增長，跑贏通脹更是輕輕松松。事實證明，過去一二十年，投資買房確實是億萬國人抵禦通脹的最為有效的手段。直到今天，“投資買房是財富保值增值的最佳手段”的思想依然深深烙印在很多人的腦海中。
但是從近幾年的情況來看，傳統的“買房抗通脹”的觀點似乎已經站不住腳瞭：一方面，“房住不炒”調控始終保持緊繃，全國絕大多數熱點城市都已經上鎖，房價更是難以達到上漲預期；另一方面，統計資料顯示，2020年起，我國住房已經步入“供大於求”階段，理論上房價已經進入“下跌通道”，這意味著投資房產已經進入“無利可圖”時代；再者，房子的數量在逐漸趨於飽和，尤其是過度開發建設的三四線城市，甚至出現嚴重過剩，空置率逼近30%，這些城市別說房價10年漲10倍，能否抵禦每年6%以上的通脹壓力，都很難說。
那麼，面對新一輪徐徐到來的通脹，普通人到底該如何抵禦呢，還能繼續買房嗎？房改專傢、投資大佬觀點一致：提前做準備，未來5年普通人應該“這樣做”——留足足夠的避險資金後，剩下的錢繼續用來投資購買優質房產。是的，普通人抵禦通脹的方式仍然是買房，但條件已經變瞭，未來要購買中心城市的優質房產才行。
房改專傢孟曉蘇認為，房地產中期看土地，近幾年，各個城市的地價還在漲。在地價持續上漲的情況下，房價肯定要漲。不僅如此，他還直言，M2已從去年增速8.7%升到現在的10.1%，大量貨幣被資產價格上漲包括房地產價格上漲所吸納。所以綜合而言，“看不到房價下跌的因素”。
很多人可能不知道，其實一直以來，房改專傢都主張“房價上漲對老百姓是好事”。因為一方面房價上漲使得很多人的傢庭財富增值，另一方面，房價上漲吸納瞭“超發”的貨幣，化解瞭通脹壓力。所以對於普通人來說，更要清晰認識到，投資買房才是積累傢庭財富的重要手段，才是抵禦通脹的不二之選。尤其是未來5年，通脹壓力不斷加大的情況下，意味著一個財富“大洗劫”的時代要來瞭，普通人更應該想方設法投資購買核心城市的優質房產標的來抵禦通脹“吞噬”財富。
無獨有偶，5月18日晚，投資大佬、東方港灣董事長但斌在與中泰證券首席經濟學傢李迅雷的對話中也表示，未來5年，對老百姓來說，通過買房子抵禦通脹比炒股等更好。因為買房子容易判斷好壞，但是炒股票可不一定，有可能從一個億虧成一千萬不到。
對於普通人來說，買房確實比炒股更靠譜。炒股、炒基金等這些看似收益高的投資產品背後往往都蘊含著巨大的風險，普通人根本把握不住。尤其是股票市場，更有“七虧二平一贏”的說法，意味著隻有1/10的人能獨善其身，從中獲得盈利。
此外，中泰資管首席經濟分析師薑超也主張，紙幣時代應該投資房地產，因為事實證明房產最保值。以美國為例，1980年代開始，紙幣超發就使得房產大幅領漲，而且是所有資產裡表現最好的，年化綜合報率都在10%左右。相比之下，長期國債、黃金等僅僅跑贏瞭通脹，甚至短期國債還跑輸瞭通脹。在紙幣時代，無論是把錢存在傢裡還是存在銀行，最終能買到的東西是越來越少的。
雖然房改專傢和投資大佬觀點一致認為，普通人抵禦通脹最好的方式仍然是投資買房，但並不意味著全國所有的房產都可以閉眼購買。需要註意的是專傢們的觀點都是有潛臺詞的：未來隻有好的、優質的房產才具備抵禦通脹的效用，換言之全國仍然具備投資價值的房產僅僅是“一部分”。
有人可能費解，為什麼是“一部分”？答案很簡單，城鎮化後半程，疊加房住不炒新時代，不得不承認，未來我國房地產的分化會非常嚴重：不否認有些城市的房產仍然具有極高的投資價值，但更不能忽視的是，有些城市投資房產也是一件非常危險的事。換言之，房地產投資的黃金時代已經終結，跟風閉眼買房就能躺賺的時代也一去不復返瞭，未來想在投資房產上繼續獲得收益，需要眼光、技巧和實力，並不是隨隨便便購買一套房產就能抗通脹。
未來5年，哪些城市投資潛能巨大，具有抗通脹價值呢？北大國傢發展研究院院長姚洋認為，“5大人口流入的都市圈中心城市房價上漲壓力依然很大。”換言之，這類城市未來房地產的投資增速和房價上漲幅度都仍然有一定的想象空間。為什麼是5大都市圈城市？這個其實不難理解，首先這類城市是國傢未來重點發展的區域，人口、資金、技術、產業等都會匯聚於此。特別是人口流動趨勢十足的城市，不僅對房地產有帶動作用，同時也會提升一座城市的活力。其中最值得一提的就是廣東、浙江和江蘇三個省份，過去十年人口分別增加瞭1080萬、607萬、405萬。
哪些城市堅決不能碰，不僅不能抗通脹，還會迎來貶值？總體來說就是非中心城市區域，特別是那些人口流出比較嚴重的城市，房價下行的壓力更大。比如牡丹江、南充、北海、安慶、瀘州、吉林、常德、襄陽、錦州和宜昌等，近幾個月房價已經跌回瞭一年前。大傢仔細分析不難發現，這類城市都有三大共性，無區位優勢、人口常年流失、經濟發展落後。
城市的價值，我們雖然已經指出瞭，但並不是上述城市任何一套房子就可以抗通脹，核心原因是即使是同一座城市，不同區域、不同板塊、不同地段之間房價走勢也會分化嚴重。尤其是二三線城市，區域發展不均衡問題更嚴重。很多政務、高新、產業新區，不僅獲得瞭巨額資金支撐，土地、政策、產業上的優勢也更為明顯，所以聚集瞭大量人口。毫不誇張地說，同一城市，不同區域間的房子的價格差往往也會達到2-3萬/平。即有的優質地段、品牌開發商、優質物業、優質配套的商品房投資價值遠遠超過老城區條件差、環境差的“老破小”。
總結來說：新的通脹正緩緩而來，正如專傢們所言的，每個人都要提前做好準備。尤其是未來5年，每個普通人都要想著從提高賺錢能力，培養職業技能，提前規劃養老等方面入手，儲備一定的資金避險的同時，更要想方設法用閑置資金購買優質房產來抵禦通脹。
未來我國的房地產仍然具有一定的投資價值，畢竟人口的流動沒有結束，專傢預測未來10-15年，仍然是房地產的紅利期。而且基於過去幾年房價走勢來看，大城市的房產跑贏通脹絕對沒有問題，尤其是人口匯聚的大都市圈核心城市，仍然可能讓投資者“獲得巨額收益”。但即使是這種情況下，我們也要對樓市調控持有敬畏心，畢竟國傢層面已經明確“房子是用來住的，不是用來炒”的，合理地購置優質房產抵禦大環境帶來的通脹壓力無可厚非，但非理性盲目孤註一擲惡意炒作樓市，絕對是不可取的。
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