應付賬款9511億,有息負債5717億,未兌付400億:恒大能靠8億平物業、260億汽車引資翻身麼?
全球第一房企、總資產超萬億的恒大集團,一直面臨著高負債問題,並且一度擊中房企監管的3道紅線,今年6月底,恒大有息負債5717.8億元,其中短債2400.5億元,應付賬款及其他應付款9511.3億元,未兌付理財產品規模400億元。
根據恒大離職人士透露,恒大旗下理財產品規模達900億元,今年9月6日,恒大高端理財產品“超收寶”的投資人開始討債。
超收寶管理人是恒大財富,年化收益25%,投資人主要是恒大中高層及其親屬。
但是在今年4月之後,恒大中高層及其親屬紛紛兌付瞭理財產品,離職人士和部分在職員工就沒法得到兌付,如杜永平、杜亮父子兌付瞭990萬元,7月8日,恒大財富給丁玉梅兌付瞭2300萬元。
據恒大多名離職員工證實,丁玉梅正是恒大集團董事長許傢印的妻子。
恒大財富高管唐法俊、李文婷、王璨然分別提前兌付100萬、30萬和50萬。
9月10日,許傢印表示:“很多員工和業主都拿著辛苦錢、血汗錢和養老錢來買瞭恒大財富的產品。我代表集團明確承諾,一定要全部兌付,一分錢不能少。”
許多恒大員工證實,對於購買自傢理財產品,恒大實施瞭全員自購、推薦認購,還有獎懲機制。
而恒大財富的前身正是線上P2P恒大金服,天眼查顯示,恒大財富註冊資本10億元,是恒大集團的全資孫公司,利息高達25%。
理財產品投資人討債之後,部分商票持有人接踵而至,他們涉及的金額更大,是幾百萬、幾千萬的級別。
隨後,恒大給出瞭3種兌付方案:現金分期兌付、實物資產兌付、沖抵購房尾款兌付。
但9月15日前後,已經有部分理財產品投資人和商票持有人選擇報警,並被部分城市受理。
恒大困局並不僅僅在恒大財富上,高負債和3道紅線全中,問題和金額遠比理財產品大。
在被廣發銀行申請凍結恒大1.32億資產之前很久,恒大就開始瞭降負債,以求實現3條紅線變綠。
1月24日,恒大汽車引資260億港元。
恒大集團旗下的8大業務中,前4個已經在港股上市,分別是恒大地產、恒大汽車、恒大物業和恒騰網絡。
今年1月1日到7月13日,邵陽恒大華府銷售432套商品房,成交額2.38億,但進入監管的卻隻有1700萬,恒大未來城銷售508套,成交額2.9億,進入監管的有1.06億,不到一半。
所以7月湖南邵陽暫停瞭恒大網簽項目,不到1個月,8月1日,恒大旗下的恒騰網絡出讓11%股權,公司股東騰訊QQ音樂以20.69億港元接下瞭7%。
9月,恒大汽車定增40億港元,引入瞭騰訊控股、滴滴出行、紅杉資本等戰略投資者。
而恒大旗下並不止這4大業務和公司,此外恒大還出售瞭盛京銀行1.9%股份、深圳市高新投7.08%股權、恒大冰泉49%股權,金額分別為10億元、10.4億元、20億元。
還有5個地產項目股權和非核心資產,大約92.7億元。
那麼,恒大這番自救能翻盤嗎?
眾所周知,房地產和金融深度捆綁,廣發銀行凍結的1.32億,對恒大來說不算什麼,但關鍵是,其他銀行會跟進抽貸和資金兌付,進而對恒大項目建設和銷售產生毀滅性打擊,讓它的現金流越來越緊張困難。
我們可以看看恒大今年中期的報告,2021年上半年,恒大凈利潤105億元,地產虧損41億,汽車虧損49億,凈負債率降到100%以下,順利實現一條紅線變綠。
有息負債5717.8億,比去年降低3000億,也就是說去年的有息負債是8700多億。
可以看出,恒大看似是出售瞭不少股權股份,但是核心資產基本沒怎麼動,例如恒大物業股權、恒大汽車股權,按恒大人士的話說,是老板許傢印不想被割韭菜。
從恒大掌握的資產來看,它要倒下、破產的可能性不大,因為恒大掌握瞭大量低價的土地儲備,截至去年底,恒大有798個土地儲備項目,在234個城市有2.31億平米規劃建築面積。
其中一二線城市平均樓面地價2000多每平,三線城市均價1500每平。
除瞭這些可以轉換成現金流,就是上述的恒大核心資產,一個是恒大物業,總合約面積有8.1億平米,總在管面積4.5億平,超過碧桂園,排第三名。
恒大今年上半年業績報告中,物業恰好是蒸蒸日上的,凈利潤19.34億元,營收大增68%。
物業市場是萬億級藍海,恒大物業已經覆蓋瞭317個城市、320萬戶業主。
恒大汽車也是被資本看好的優質資產,通過上述可知,恒大財富是中高層高管的資本運作,一旦勢頭不好,中高層可以及時脫身,整個恒大的困局,能夠得到的解決方法,也是普通人和普通企業難以想象的,它可以很輕易很順利地聯系到其他大資本,並且互相援助,休戚與共。
當然它要度過困局,是需要不少時間的。
8月19日,恒大被人民銀行和銀保監會約談,就是為瞭防止次生金融風險。
恒大翻盤是有可能的,當然,不少人的信任度和認可度,是很難挽回的,希望這些房企,都不要違反3道紅線,合法合規地發展,也希望所有人,都能得到一個安身之所。