中國房企海外投資“大潰敗”:海外資產清空,千億投資歸零!

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編輯 | 王畢強

作者 | 艾果

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最新的《財富》世界500強榜單發佈後,多傢房企發出瞭早已準備好的“宣傳彈”。

今年500強中的5傢房企,全部來自於中國,分別為碧桂園、中國恒大、綠地控股、保利集團、萬科,其中,碧桂園以第147名位居中國以及全球房企第一。

曾經在2016年首次上榜,2017年上升至380名的萬達,並未出現在這份榜單中,從2018年開始。

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“我給自己成功的定位,就是要把萬達帶到世界超級企業,或者說進入世界500強的前十名,這就是我的夢想!把萬達打造成一個真正的國際知名品牌。”大連萬達集團董事長王健林曾經在公開場合放言。

2014年萬達國際房地產銷售主管邁克爾-普裡福伊(MichaelPurefoy)也曾有過類似的表態,按照他當時的說法,“萬達計劃到2020年將其目前的300億美元年度銷售額增至1000億美元,主要通過國際房地產開發。”

彼時,萬達已經進軍海外市場約一年時間,並在英國倫敦南部的沃克斯豪爾、西班牙馬德裡、澳大利亞黃金海岸和美國芝加哥等地購買土地,還收購瞭美國洛杉磯的地產項目。

然而,這個目標並沒有如期實現。

2020年7月30日早間,萬達酒店發展發佈公告,將所持芝加哥一個房地產項目的90%股權作價2.7億美元出售,以幫助削減債務。這是萬達旗下最後一個海外房地產項目,售出後,萬達海外地產投資正式劇終。

這個結局並不意外,此前萬達方面透露出出售意向的時候,市場就對此早有預期,而從2017年開始的幾年間,萬達相繼變賣此前大舉佈局的海外項目,英國、澳大利亞、美國、西班牙……早已被外界“判定”萬達要結束此前設計得宏偉絢爛的“海外夢”,這個項目隻是一個形式上的句號。

2013年-2016年,是房企奔跑出海的高峰時段,在政策的鼓勵下,國內房企開始拓展海外市場,萬達隻是其中一傢。

這股浪潮在2017年以後逐漸退去,隨著國傢海外投資政策收緊,債臺高築的企業不得不變賣資產被迫回撤,沖出去想再造國內神話的企業為水土不服付出瞭慘重代價,也不乏成功落地、持續撈金的案例,他們在中國以外的地區,長出瞭另一雙羽翼。

“未來幾年內,房企按上一輪模式再次出海成潮的幾率幾乎為零瞭。”全聯房地產商會創會會長聶梅生見證瞭這些房企出海的整個過程,如今,在整個國際國內形勢的多重作用下,她做出這樣的判斷。“這是一次學習的過程,經驗和教訓都很重要。”

“闖世界”

“想做首富,這是對的,但是最好先定一個能達到的小目標,比方說我先賺它一個億。”說這句話的時候,王健林正值志得意滿、春風得意的人生賽段。

隨後幾個月公佈的《福佈斯》2016年全球億萬富豪排行榜中,他以287億美元的凈資產,超越李嘉誠躋身亞洲首富。那一年,中國大陸凈資產超過10億美元的億萬富豪達到創紀錄的251位。

2016年可以說是這個賽段的巔峰,就是在那一年,萬達首次進入世界500強名單。在2015年萬達的工作報告裡,王健林宣佈,2016年是萬達轉型的關鍵年,到2016年底,萬達將不再是房地產企業,而成為綜合性企業。其中,轉型年的關鍵標志之一,就是2016年萬達集團海外收入占比力爭達到20%。

數據顯示,截至2015年底,萬達集團海外投資總額已超過150億美元,其中美國投資瞭100億美元。

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圖中最高的建築為封頂後的芝加哥萬達大廈,是芝加哥市近10年內封頂的最高建築。

“2012年萬達並購AMC,我去美國時說瞭一句話,‘未來十年萬達至少要在美國投資100億美元’。美國一傢著名媒體報道時加瞭個標題:‘希望王先生兌現他的承諾’,意思是別忽悠美國人。現在才過去3年,我們在美投資額就超過100億美元。我準備讓記者再寫一篇文章在美國發表:‘萬達已提前兌現在美投資承諾’。”這是2016年初,王健林在2015年集團工作報告中說的話。

這個項目,被視為萬達邁向國際化的開始。“萬達七八年前就提出國際化,但一直沒敢走出這一步,直到2012年收購瞭美國的AMC院線。”他曾在2015年10月做客美國哈佛大學公開課時稱。他曾不止一次在海外公開場合闡述過他的藍圖,除瞭哈佛,還有牛津。

“世界那麼大,我想去闖闖。”那一年,不止萬達一個大型房企宣佈瞭國際化戰略,準備大規模進軍海外市場。

彼時的分析,大部分人把房企出海原因歸結於2010年-2013年那輪國傢針對房地產業的調控。

國內大批聲音喊著房地產的“黃金十年”已經過去,海外融資成本低,市場又大,更重要的是,越來越多的中國財富階層海外置業,僅就這一塊市場,就有巨大潛力,不少企業高喊“到國外做中國人的生意”,信心滿滿。

“雖然影響因素很多,但房企走出去,並不是一廂情願的事,當時國傢從政策層面上來看,是持鼓勵的態度。”聶梅生說,“尤其是金融方面。”

2014年工商銀行投資銀行部有關人士在接受媒體采訪時曾坦言,萬達、復星海外投資多個項目均是工行操作。

其中一種方式是常用的融資方式-並購貸款。據透露,2014年6月萬達收購馬德裡西班牙大廈項目就是借助瞭工行提供的並購貸款。該項目的收購金額為2.65億歐元,加上增值稅等,預計交易成本超過3億歐元,最終通過萬達地產及其子公司資本金出資和工行的並購貸款共同安排。

“內保外貸”是當時被更普遍運用的方式。在預先獲準的對外擔保額度內,境內銀行為境內公司的境外投資子公司提供對外擔保,境內公司反擔保境內銀行,最後境外銀行給境外子公司發放相應的貸款。

有專傢曾分析,如果以內保外貸的方式參與投資,在海外真實的融資成本是國內外的利差,再算上人民幣的貶值,中國房地產企業在海外投資融資實際上已經是負利率狀態,“以前不敢加杠桿,現在應該加杠桿。”

“第一批出去的房地產企業,基本上都是國內的頭部,買買買為主,萬達、萬科、綠地、SOHO等房企巨頭在全球多個國傢的核心區域收購優質資產,尤其是美國、英國等發達國傢。但是從2014年開始,房企出海的方式就發生瞭變化,他們開始把中國模式復制到國外。”聶梅生說,這是後來很多企業遇到麻煩的開始。

但在那幾年的時間裡,出海的大小房企們個個意氣風發,並沒有意識到海的另一邊,在接下來的幾年時間裡,迎接他們的究竟是什麼。

通過機構發佈的海外投資規模增速數據,可以從側面感受到2013-2016這三年,整個市場的情緒。

仲量聯行數據顯示,截至2013年第三季度末,中國海外房地產投資同比上漲25%,交易額突破50億美元,刷新瞭2012年全年40億美元的歷史紀錄。2014年,165億美元,比2013年增長46%。2015年,251億美元,同比2014年高出近50%。2016年中國的海外商業和住宅房地產投資額達到330億美元,同比增長近53%。

一路都是“新高”。

剎車:千億歸零

遺憾的是,兩年後的2016年,上述工行人士所提的萬達收購西班牙大廈的項目被原價賣給瞭西班牙當地的企業,當地媒體曝出的原因是馬德裡市政府拒絕萬達集團對西班牙大廈主外立面進行拆除重建的改造計劃,而萬達的初衷是將西班牙大廈改建為一座配有辦公區和商業區的豪華酒店。

對於原價這個說法,有媒體提出質疑,“如若考慮2014年和當下的歐元兌人民幣匯率,萬達此次可能虧損約1億多元出售。”

這還僅僅是開始。

“幾年過去後,可以看到後來很多企業開始拋售早前購買的資產,酒店等物業,原因是用瞭額度很高的貸款,加瞭很高的杠桿後,發現國外房地產市場跟中國是兩種截然不同的市場,並沒有出現預想的收益高增長,而貸款的償還期已經到來,一些現金流不是很好的企業被迫將這些資產出售。”但聶梅生說,還是有一些運轉良性的企業,留瞭下來,現在紐約中心的資產,還有國內房企持有。

而對於接下來一批到海外開拓市場、開發項目的地產商來講,就不僅是出售資產這麼簡單。

聶梅生解釋,美國的土地非常便宜,在房地產開發成本中占比比較低,中國大概在40%-50%,而美國拿地成本隻占10%-15%。“這是國內很多開發商想把房建在美國的原因之一,認為低地價非常合算,所以就利用自有資金和銀行貸款瘋狂拿地,後來發現掉進深深的泥潭。”

此前,曾經有一傢美國移民地產投資的負責人向媒體透露,一傢南京的公司,拿地後才發現,年化收益率不會超過10%,而另一傢企業在拿到土地的大批文後,小批文沒有拿到,處在漫長的不確定等待期,前期投入瞭2億美元,進退兩難。

而這並不是個別現象。

“比如審批,所有技術性程序走完後,如果當地居民因為環境、種族等問題不同意,仍然無法進行,就會把整個過程拖得很長。”這些是很多開發商在進入國外市場之前並沒有想到的,聶梅生稱,他們中不少把國內的團隊空降到國外,但是發現,無論是政策還是人脈,都不熟悉,很多工作無法開展。比如,某大型國企就曾發佈過海外市場的三條軍規,其中之一就是“公司信奉自主經營,海外項目的核心管理團隊基本由集團派駐,並逐漸打響品牌在當地的影響力”,後來證實在很多地方行不通。

據悉,該公司2016年在美國購得一塊土地,但隨後打算重建某海濱地塊並建造一片住宅的規劃遭到部分當地居民的反對,認為該地塊不應用於商業用途。彼時就有業內人士對媒體稱,企業海外發展計劃與當地建設規劃不符的事時有發生,海內外市場信息不對稱加上中資企業以固有的思維方式來策劃運作海外項目,是企業在海外碰壁的重要原因。

另一傢房企保利地產也曾經隱約透露,對於海外投資將會采取積極而審慎的態度,“因為海外的法律體系、價格體系、稅收體系、材料供應體系等和國內的差異性還是比較大。”

甚至還有房企鋌而走險,采取瞭非常規手段。

2020年6月外媒消息稱,美國洛杉磯市議員何塞-惠澤爾(JoseHuizar)在傢中被洛杉磯市美國聯邦調查局(FBI)逮捕。據悉,他是洛杉磯腐敗窩案中第五位被捕者,被捕原因在於涉嫌收受中資房地產開發商賄賂超過150萬美元。此前,惠澤爾的助理已承認收受100萬美元的賄賂。

隨後市場傳出諸多猜測,多傢地產公司出面澄清,未因賄賂案被控。

如果說這些風險都在一定程度上可以避免,那麼有一些風險是房企自身很難控制的。

“尤其是去年以來,國際形勢發生瞭很大變化,原本以中國買傢為服務對象的項目,發現做不下去。一方面是去化(即銷售)困難,另一方面身後還有大筆的債無法償還。”聶梅生說。

國內外政策的變化,加上種種的積累,讓很多開發商的困境從2017年開始陸續暴露,而萬達就是在這一年度過瞭年會上王健林總結的“非常難忘的一年,經歷瞭風波,也承受瞭一些磨難。”

2017年2月,據路透社援引美國媒體Thewrap的報道稱,大連萬達集團擬斥資10億美元收購DickClarkProductions,Inc.(簡稱DCP集團)全部股權的交易已經破裂。交易崩潰的原因是收購資金以及來自中國監管層的審批問題。

2017年6月,國內消息稱,銀監會要求部分銀行排查包括萬達集團在內的海航、安邦、復興等五傢公司境外融資支持情況及風險分析,並重點關註所涉及的並購貸款、內保外貸等跨境業務風險情況。從那時開始,萬達系遭遇“股債雙殺”,股價大跌;7月份,銀監會要求對萬達在海外的六個項目嚴格管控。

隨後的一個月,王健林宣佈637.5億元賣掉13個萬達文旅城和77傢酒店,彼時王健林稱這是萬達轉型輕資產的戰略之一,但外界判斷這是王健林為瞭償還銀行貸款而不得不做出的舉措。

有媒體曾做過測算,從2012年收購全球排名第二的美國AMC影院公司以來,萬達集團在海外的投資總額或已接近2500億元。2017年下半年,萬達甩掉瞭約2000億元的海外資產,隻剩不到500億元。

2016年,萬達海外投資以收購並購為主轉向直接開發的關鍵一役,是與法國歐尚集團合作投資巴黎大型文化旅遊商業綜合項目,當時的法國總統奧朗德還接見王健林,並祝賀萬達集團重大項目落戶法國。但3年後,2019年底“萬達在法最大投資項目遭馬克龍喊停”的消息傳出,萬達稱該報道嚴重失實,歐洲城實際是法方某大型企業牽頭財團投資項目,萬達隻參與項目創意和設計。

彼時,萬達的海外項目已經所剩無幾。

房企出海全劇終?

SOHO中國董事長潘石屹算是出海最早的一批之一。從2011年開始,潘石屹張欣夫婦就通過傢族信托投資海外資產,包括:紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場49%股權,以及聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%股權。據測算,這些投資總金額約27億美元。

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2011年,張欣持股的CapevaleLimited參與投資的紐約港務局長途巴士站辦公大樓項目。

這些年,SOHO陸續出售國內資產,被指清倉國內資產,同時,根據年初的報道,從2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹註冊瞭7傢公司,且公司股東均為註冊在境外的公司,註冊資本從150萬元至2億元不等。截至1月19日,潘石屹名下有115傢公司。

“在出海這一步上,潘石屹確實比很多房企都做的好,這也是為什麼直到現在還能持續的原因。”知情人士透露。

“國內看到瞭很多消息,當年出海的房企遇到瞭諸多困難,但事實上,確實也有不少房企,甚至是規模不是很大的房企,在美國等市場發展得不錯,甚至做成瞭當地的TOP企業。”聶梅生把原因總結為,不是用中國思路,而是本土思路。“海外分支機構都是用的當地的團隊,律師、財務顧問等等,在此過程中規矩地學當地開發商的打法,培養自己的團隊,2013年-2016年3年黃金期過後,這部分房企已經做得比較成熟,得以在當地繼續發展。”

事實上,除瞭並購、直接開發以外,房企出海還有一種方式。

2013年,全聯地產商會作為機構牽頭組織一批國內地產商抱團出資,創辦瞭國內第一隻出海的Elite房地產基金。

“沒有買樓,沒有買地,而是做長租公寓。”聶梅生回憶,“我們跟著美國頭部的大開發商參股,學習他們的經驗,一共投瞭總規模約10億美元的十來個項目,現在進入基金退出期。”

據介紹,在美國,開發長租公寓,如果出租率超過80%開發商就可以退出,由保險基金等機構接管,這個過程大概有5年左右的時間。“跟我們同期的也有幾支類似的基金在這一領域做嘗試,也都活下來瞭。”聶梅生說。

最後一批退出的項目在紐約旁邊的新澤西,時間點在今年5月,當時正是美國新冠疫情暴發的時段,“原本我們擔心疫情會影響項目的退出,但結果是,我們是以此前的估算價格退出,並沒有打折扣。”

“這是一次試水。”她說,“證明長租公寓這條路是走得通的,而目前中國的長租公寓也開始起步,有一些經驗是值得借鑒的。”

但畢竟兩國的體制不同,聶梅生坦言,比如在美國,開發商是通過招標的形式獲得開發貸,三四傢銀行投標,“誰的條件好,開發商就用誰的錢,因此資金成本很容易降下來;再比如長租公寓的持有者和運營者是分開的,這些都需要更多的改革和創新。”

“但是至少就目前來看,像上一波一樣房企大規模出海的情形,恐怕近幾年很難再現。”她說。

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