最近房地產的利空消息一個接一個。
這對房企是壞消息，但對購房者來說，卻是好消息。因為意味著降價很快就要來瞭。
首先是上周市場傳言稱監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。
今天財聯社電報顯示，央行、住建部將召集部分房地產公司於北京面談。
據說，面談的內容就是和這次的“三道紅線”有關。三大紅線為：
1、剔除預收款後的資產負債率大於 70%；
2、凈負債率大於100%；
3、現金短債比小於1倍。
根據這三大紅線，還給房企劃分為四檔。（以2019年6月底為基礎）
紅色檔：三條紅線全中招，接下來不得有增加有息負債；
橙色檔：踩到到瞭兩條紅線則有息負債規模年增速不得超過 5%；
黃色檔：隻有一條紅線超出閾值，有息負債規模年增速不得超過 10%；
綠色檔：即便全部指標都及格，有息負債規模年增速也不得超過 15%。
其實這個消息已經在業內傳瞭一段時間瞭，隻是一直沒有正式的文件通知。
21世紀經濟報道采訪瞭一些上市房企的高層，他們已經默認瞭“三大紅線”的真實性，大多是以口頭為主，目前沒有收到具體的文件通知而已。不過僅僅是消息放出來，就足以讓房地產行業怕的“騰騰震”瞭，這次的信號也很明確，就是控制負債，降低杠桿。高層的出發點肯定是好的，希望房地產金融市場健康穩定的發展。
像大多數國企和央企，比如保利、招商蛇口、華潤等，他們財大氣粗，走的也是穩健的風格，都沒有踩線，即便沒有這三條紅線，他們也很自覺的去杠桿，降低負債。所以這次影響最大的是一些民營企業。以“三條紅線”為標準，有多達56傢房企已踩瞭三條紅線，包括泰禾、華夏幸福、融創、恒大、富力、綠地、金融街等。
（數據來源鼎諾投資）上述這些品牌房企無一不是舉債度日。悲催的是，今年下半年還是房企債券融資償還的高峰期。根據中房研協數據，2020年下半年房企境內外融資債券到期規模約為5588億元，同比增長58%。
為瞭“續命”，房企隻能繼續借新錢，還舊債。
而且有些成本相當高，中原地產研究中心統計的數據顯示，年內總計142筆美元債融資中，44筆融資成本超過10%。還有一個現象，小房企的融資利率普遍比頭部房企高。受到疫情影響，今年上半年很多房企資金鏈非常緊張，尤其是中小房企，想要活下去，隻能背上高息債務。如果三道紅線真的生效，這短期內對於房企，尤其是中小房企來說，無疑是逼上梁山，死路一條。
每次開發商融資大環境縮緊的時候，都是樓市下行來臨的前夜。邏輯其實很簡單，房企從來都是利用高杠桿快速周轉的行業。一旦融資難瞭，杠桿就下降瞭，周轉的速度要想繼續保持快起來，就隻能加快銷售回款。但一般到下半年，特別是四季度，銀行的貸款額度也不如上半年寬松瞭，放款又慢。開發商急於回款，就會通過降價，比如一次性付款，享受的折扣就會更大。所以每次央行、監管部門找房企查債務的時候，房企都非常緊張。2017年那一撥銀根收緊後，最後這幾年導致福晟、泰禾這幾傢大的房企資金鏈都出問題瞭。當然買到他們房子的業主現在也很麻煩，有的還沒解決。
另外早幾天，8月16日，銀保監會主席郭樹清在《求是》雜志刊發文章，提到房地產是威脅金融安全最大的灰犀牛。其實房地產成為中國經濟的“灰犀牛”概念，早在2017年就熱烈討論過，也是業界所公認的，因為房地產作為周期之母，泡沫的堰塞湖依然高懸。去年末，我國住戶部門杠桿率上升至55.8%，遠高於新興市場國傢，接近歐盟和日本。而當住戶部門杠桿率超過65％時，將會影響到金融穩定。郭主席再次提出灰犀牛的概念，加上央行又提出“三條紅線”，可見監管部門收緊房企的融資肯定是真的瞭。
但要說明的是，高層每次出擊都是短周期，監管部門查房企的負債，是要防范於未然，所以口頭通知大傢去北京開會，然後自查一下，好好把握資產負債表。
把他們的負債控制在大廈將傾之前，畢竟這幾年有前車之鑒瞭，也不是真的想搞死一片房企，畢竟任何一傢企業承載的是就業，稅收，貢獻的是GDP。
所以我覺得這種融資收緊期，恰恰就是買房的好時機，因為房企肯定會有降價的壓力。
其實我也希望下半年房價能跌一些，尤其是房價過高的一些重點城市，大傢太累瞭。我這兩天在重慶調研，每逢吃飯，打出租車，我都會和飯店老板，出租車司機聊天。這麼多城市中，各個指標來衡量，重慶算是幸福指數非常高的瞭。在聊天中，我能感受到他們對現狀還是比較滿意的，孩子有書讀，不用擔心學位緊缺；房價不高，再不濟還有公租房，申請起來又快又簡單，條件也不差；醫院也不算特別擁擠。
說實話，房子教育醫療三座大山解決後，在這個城市生活也就沒啥壓力瞭。後天幾天都在成都調研，小夥伴們有什麼消息歡迎給我留言哦。