最近很多地產商日子都不好過。其實仔細分析你會發現，出問題的地產公司大部分都不是好好發展事業。如果沒有暗地裡的一些東西，其實一傢這麼大公司是不容易倒下的。
幾年就賺瞭1700多億利潤，這麼多錢都去哪裡瞭？有息負債5千多億又去哪裡呢？供應商跟承建商的6千多億又去哪裡瞭？400億的理財產品又去哪裡呢？
如果說負債的錢是虧掉瞭，那麼公司明明是賺錢的，一切的一切都需要等到有關部門去調查，我們才可以知道答案。
其實如果好好發展，就算是杠桿高一些也不會有特別大的問題，這一點看看融創就知道瞭。融創也是典型的高杠桿，如果融創不用杠桿，那麼他們就不會在最近幾年發展這麼快瞭。幾年之前，融創還是一傢2線的地產公司，如今融創已經成為瞭全國第四的地產公司瞭。
融創2021年上半年業績依然亮眼，銷售額高達3208億，足足增長瞭64%，其中融創在20個核心城市銷售額都超過瞭50億，營收則是達到瞭958億，其中凈利潤高達119億。在行業利潤下滑的情況下，融創的凈利潤還是增長瞭9.4%。
很多人說融創的負債問題，事實上今年融創的三道紅線情況都是在往好的方向發展。目前融創手上還有1千億的現金。融創最近幾年可以實現跳躍式的發展，其實最重要的一關就是2017年瞭。
這一點孫宏斌冒險收購瞭萬達7萬畝地皮。很多人說當年孫宏斌不是買瞭萬達的13個文旅瞭項目麼，怎麼有7萬畝地皮。
我們回顧這筆交易，當時孫宏斌先是400多億，買下瞭萬達13個文旅項目90%的股份，之後孫宏斌又增加瞭幾十億，那剩下的股份都買下瞭。最初雙方約定是以萬達的品牌繼續發展，不過之後孫宏斌都改成瞭融創的品牌。
其實你單純從文旅項目的角度來看，如果是要靠著文旅項目來賺回500億，顯然是不科學的。融創文旅這幾年營收規模也才十幾億，而且一直在虧損。文旅項目基本上都是賠錢賺吆喝，真正可以賺錢的文旅項目也沒幾個。國內做得最好的，也就是長隆瞭。不過長隆一年的利潤預計也才10億左右。
那麼孫宏斌為何要這麼做呢？其實孫宏斌根本不是沖著文旅項目去的，而是沖著地皮去的。因為這些文旅項目總計有7萬畝的可售地皮，另外還有1萬多畝的自持地皮。這才是最核心的資產。
這些可售地皮都可以開發成房地產項目，這才是孫宏斌看中的資源。等於說孫宏斌花瞭500億買瞭7萬畝地皮，也就是說一畝地皮才70多萬。當年孫宏斌拿下萬達這些地皮之後，土地儲備一下就躍居全國第二。
同時孫宏斌用瞭2年的時間就利用這些地皮成功回款2千億瞭，不僅僅賺回瞭地皮的錢，而且還大賺瞭一筆。關鍵當時王健林給孫宏斌的付款條件也是非常好，首付大概是一半，剩下的一半是萬達貸款給孫宏斌分期買的。
500億買瞭萬達7萬畝地皮之後，孫宏斌又花瞭40億買下瞭李嘉誠214畝的地皮。這是2019年孫宏斌買下瞭李嘉誠位於大連的項目。孫宏斌在連續大手筆之後，目前手上還有1千億的現金，這就是孫宏斌的實力瞭。
孫宏斌創業時間比較晚，所以他如果要追上頭部地產巨頭，他就必須冒險，就必須用杠桿。有的時候就是如此，如果你扛過去瞭，那麼你就是王者，如果你扛不過去，你失敗瞭，那麼一切就成空瞭。
其實融創這幾年的路子還是走得非常正確的，利用房地產最後的黃金機會，加大杠桿賺錢。一些地產公司反而選擇去搞多元化。其實多元化才是真正錯誤的。如果用杠桿去搞汽車、養豬，那麼虧瞭就沒瞭。如果是用杠桿去搞地產，再不濟還有地跟房子。
當年孫宏斌在樂視身上踩坑，足足虧掉瞭150億，這個事情對於孫宏斌來說，也是一個血的教訓。如果沒有那次教訓，說不定今天孫宏斌也會去搞汽車、搞互聯網。所以說塞翁失馬焉知非福。孫宏斌就是如此。
那麼孫宏斌現在就絕對安全瞭麼？其實也沒有，畢竟誰也不敢說，自己就絕對安全。融創的負債情況在往好的方向走，挺過這一關之後，融創就可以躋身到碧桂園、萬科這個等級瞭。事實上萬科、碧桂園也曾經走過這樣的路。