恒大的問題，可能不僅僅是債務危機那麼簡單
曾經的恒大有多風光，現在的恒大就有多落魄。
在恒大總部，一群人聚集在門前，投資暴雷、兌付危機等傳言在恒大危機出現的當口四處亂飛，一傢房地產企業，怎麼會出現P2P暴雷時的戲碼？
恒大的問題，可能不僅僅是債務危機那麼簡單。
恒大曾在2015年成立瞭恒大金服，並開始發行理財產品，是當時盛極一時的P2P行業裡的玩傢之一。在2018年P2P行業暴雷時，恒大金服也遭受波及，被迫整頓。
一年後，恒大金服改名恒大財富，換馬甲後繼續銷售公司的理財產品。恒大不僅僅是本公司員工進行攤派銷售任務，根據財新的報道，為瞭完成所謂的任務，恒大員工不僅僅自己購買公司理財產品，還勸身邊不少的親朋好友買。
而恒大所做的一切，都是為瞭緩解資金鏈的壓力。
恒大在港交所公告稱：“本集團的兩傢子公司未能按期履行為第三方發行理財產品提供的擔保義務，相關金額約為人民幣9.34億元。”
恒大財富執行董事兼總經理杜亮在和購買恒大財富的投資者交涉時稱，“恒大很難一下子拿出400億元兌付理財產品。”
而恒大在9月8日未能按期兌付的理財產品9.34億元，這是引發事件的導火索。
根據各方面的報道來看，恒大財富所面臨的理財產品總額在400億元左右，這看起來很多很多，但大概率不怕可能成為壓垮駱駝的最後一根稻草。
相比400億元的理財產品，恒大集團總負債高達1.97萬億元，400億反倒顯得冰山一角。
根據恒大的報告披露，截止到6月底，恒大集團總負債達到1.97萬億元。1.97萬億元是什麼概念呢？這大概相當於南非全國的GDP，相當於我們總GDP的2%，接近貴州、廣西省去年一年的GDP。
回顧恒大的發展歷程，就不得不談到房地產市場的另一老大哥萬科。早在2014年，萬科就認為房地產行業的“黃金時代”已經過去，開始進入精細化耕作的“白銀時代”。
而恒大則並不贊同這一判斷，趁著萬科開始精細化耕作，恒大一路激進擴張。房地產行業的擴張之路一般都是這樣的：向銀行借貸買地、之後開盤售樓、收回資金、接著買更多的地、借更多的債、最後開更多的樓盤。
恒大也是如此，隻不過區別在於，恒大做得更快，負債率更高，拿地更多。
為瞭限制房地產企業的無序擴張，去年八月，政府開始要求房地產企業控制負債規模，具體而言有三條監管紅線：1.剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；2.凈負債率不得大於100%；3.現金短債比小於1。
在所有的房地產企業中，三條全中的隻有三傢，這其中就包括恒大。
一方面不能借新債，這意味著恒大的借新還舊失效瞭；與此同時，住房銷售的回款也開始下跌，兩個不利因素疊加之下，恒大現金流危機開始“不出意外”的爆發。
許傢印則承認瞭2017年的戰略失誤。根據財新的報道，許傢印陳述瞭恒大為什麼會走到當下這個局面。
2017年是恒大最輝煌的一年，恒大荷包滿滿，手裡現金流充沛，也正是在那一年，恒大選擇瞭大肆擴張，追求規模和速度，大搞多元化，玩杠桿，這一系列組合拳打下來，代價是恒大每年支出的利息就超過瞭1000億元。
恒大的好消息也不少，其中一個最大的利好就是，從財務數據來看，恒大根本走不到“資不抵債”這一步。
根據財報來看，恒大目前的土地儲備貨值達到瞭4568億元，再加上146個舊改項目，總貨值近2萬億元；此外，恒大還有許多已經建成的商業地產和所持股份，恒大位於香港的總部大樓，其價值就在百億左右。
不過如果恒大真走到瞭這一步，恐怕背後的潛在買傢會等待恒大“跳樓大甩賣”的那一刻才會出手。
關於房子的性質，經濟學傢普遍認為它同時是消費品和投資品。根據西南財經大學做的金融調查顯示，2013年國內居民把六成以上的傢庭儲蓄用於住房，在2017年這一數字提高到瞭73%。
我們可以理解為，在居民凈資產構成裡，超過七成是房地產，其餘的部分才是現金、股票和金融債券等。
相比之下，西南財經發佈的另一項研究又顯示，城鎮房地產存量中空置率大約是22.4%。
以上的數據和恒大今天的債務危機一對比，或許我們可以從中窺得一二。
隨著房地產的繁榮，截止2018年，在過去的20年時間裡，商品房平均售價飆升瞭315%，這是房地產繁榮的象征，但到瞭今天，一切似乎也應該回歸本源，回歸理性。
end.
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