有一傢公司，隻要控制人套現、甚至打算“跑路”，這傢公司的股票就會大漲。
這傢公司，就是潘石屹和張欣夫婦的SOHO中國。
回溯SOHO中國長達25年的漫漫征程，早期直言不諱的微博大V潘石屹，一度是中國房地產行業的標志性人物。SOHO中國上市之際，還號稱亞洲最大的房地產IPO，風頭一時無兩。
自2013年開始，SOHO中國開始走下坡路，不僅不再拿地、股價腰斬、百強榜單裡難覓蹤影，還一直委身於清倉跑路的陰霾下。
直到昨天，潘石屹終究還是清空瞭資產，跑瞭。
註冊海外公司、甩賣SOHO中國資產、重倉美國，這位攪動過中國地產風雲的人物，“跑”的姿態是毅然決然的。
背後究竟打著什麼算盤？
01.歷經三次“狼來瞭”，靴子落地
這幾年，潘石屹變賣旗下資產早已不是什麼新鮮事，每次潘石屹說完不賣瞭之後，總是會被現實打臉。
日積月累，你會發現這是潘石屹的一貫作風，說得好聽是謹慎保守，說得不好聽，就像中國首善曹德旺所言：“鬼精鬼精”。
他的跑路傳聞最早可以追溯到2014年。
2014年，潘石屹以52.32億的價格，將上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場打包賣給瞭金融街控股，正式拉開瞭“賣賣賣”的序幕。
緊接著，潘石屹又於2016年將上海SOHO世紀廣場以32.2億元的總價出售給瞭國華人壽保險，分別以35.7億和49.44億出售的上海虹口SOHO和凌空SOHO……
以前是賣項目，現在是賣公司。這次黑石集團擬以30億美元的價格私有化SOHO中國，交易完成後，潘石屹兩口子隻保留9%的股權。
實際上，SOHO中國賣身黑石並不容易，可謂一波三折。
早在2019年10月底，SOHO中國就開始接觸黑石。當時有傳言透露，SOHO中國的出售價格，為80億美元。
隻不過，當時這筆交易並沒有談妥，第二天SOHO中國“辟謠”瞭，稱不知悉任何需公佈的與集團資產出售相關的資料，但也在聲明中釋放瞭一大信號：
本集團會不時探討集團所處主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會。”
也就是說，賣是遲早的事，暫時還沒找準時機。
去年3月10日，彭博社再度披露，SOHO中國的私有化工作仍在談判。此時的收購價打瞭“對折”，交易價在40億美元。
過瞭兩個月，黑石集團關於SOHO中國私有化的洽談依然處於停滯狀態。據業內知情人士稱：彼時因為新冠肺炎疫情影響，SOHO中國前景充滿不確定性。
眼看子彈飛瞭好一會兒，SOHO中國才於去年8月中旬發佈公告，稱此前提及的潛在交易已經終止。
此後，又有消息稱高瓴資本與SOHO中國進行瞭初步談判，擬將其私有化，對價可能超過20億美元，隨後高瓴資本否認，SOHO被賣一度陷入僵局。
就這樣，一次次上演“狼來瞭”的故事，狼雖然沒來，SOHO中國股價倒是次次聞風大漲。
由此，可見股民對這對控制人的隱含態度：你可快點走吧，別影響我們賺錢瞭。
但關於SOHO中國的私有化傳言並沒有就此終結。
一個值得註意的細節是，2018年4月，SOHO中國前總裁閻巖被挖去黑石集團亞洲房地產部，出任董事總經理一職。事後就有傳言，黑石與SOHO中國的交易，很有可能是由閻巖促成的。
直到這次，“狼”真的來瞭，潘石屹也真的跑瞭。
賣三次才終於成功脫手，個中經歷必定阻障重重。
圖源：SOHO中國公告
記得4年前，潘石屹還對媒體表示，自己是中國護照，北京市人大代表，還能往哪兒跑。
他還說，SOHO中國有兩個項目永遠不能出售：
外灘SOHO是一個，位置太重要瞭；望京SOHO不能賣瞭，太漂亮瞭，我很喜歡。
望京SOHO，圖源圖蟲創意
時過境遷，潘石屹的身體還是很誠實，打75折也要趕緊將SOHO中國私有化。
畢竟，對滿嘴跑火車的潘石屹來說，沒有什麼是不能賣的。
要知道，SOHO中國旗下的2583個地下停車場、曾揚言要上市的共享辦公項目SOHO 3Q等資產，也悉數進入清倉狀態。
值得玩味的是，潘石屹在“清倉”國內的同時，還不忘在海外地產收購上一擲千金。
這操作，不免讓人想起重倉英國的李嘉誠。
02.撤離中國，效仿李嘉誠？
2015年9月12日，新華社旗下智庫機構“瞭望智庫”發瞭一篇文章，標題叫《別讓李嘉誠跑瞭》。
從標題裡你也能品出，這篇文章的主題就是批評李嘉誠甩賣內地資產，質疑他要跑路。
2013年，李嘉誠賣掉瞭自己在廣州的一個商業地產項目——廣州西城都薈，作價5.78億。
同一年，李嘉誠還賣掉瞭上海東方匯經中心。到2014年更瘋狂，賣掉瞭南京國際金融中心、北京盈科中心、重慶大都會、上海盛邦國傢大廈等4棟樓。
因此，才有瞭2015年被“瞭望智庫”炮轟的那一幕。但各種各樣的質疑也沒有減緩李嘉誠“跑路”的步伐。
2016年，李嘉誠賣掉瞭上海世紀匯廣場50%的股權，一次性回籠200億人民幣。
2017年，賣掉瞭廣州國際玩具城項目。
2018年，賣掉瞭京通羅斯福廣場。
2019年，賣掉瞭大連西崗山黑嘴子項目。
2020年，賣掉瞭成都南城都匯商住項目。
經過幾年的甩賣，李嘉誠從內地回籠的資金或達3000億。
李嘉誠的撤離步伐走得瀟灑決絕，潘石屹也不遑多讓。
誠如第一部分所談到的，潘石屹這幾年的賣地之旅也不曾停歇，與李嘉誠有著如出一轍的決心。
二者卻的出發點卻各不相同。
如果說老謀深算的李嘉誠是選擇“激流勇退”，那麼潘石屹開啟“賣賣賣”模式，則是迫不得已。
一直以來，潘石屹比較看空中國樓市。早在2008年，他就曾發表過“百日劇變論”，說房地產要走下坡路瞭，於是開始走保守路線。結果當年4萬億就出臺，房地產真正迎來長達十多年的高速增長。
這一波踏空，是他的SOHO中國在房地產業內徹底掉隊的開始。
2014年，SOHO中國的營業額縮水到60億元，同比下滑58%，利潤約為41億人民幣。
值得一提的是，這一年潘石屹賣掉SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場，和上海凌空SOHO近一半物業，一共收回瞭超過82.8億人民幣，隻不過經過一番資產處置之後，這幾十億資金就沒剩下多少瞭。
財報還顯示，到這一年末，SOHO中國還欠著銀行142億人民幣。
彼時，萬科的銷售額為2151.3億元，是SOHO中國的35倍還多。
到2015年，SOHO中國的營收直線下跌，隻有9.95億，同比下跌83.4% ，利潤也隻剩下5.38億，同比下滑約86.8% 。
因此可以說，人傢是獲利離場，潘石屹卻仿佛是在賣樓求生。
但賣項目的錢，用到去哪兒瞭？
都拿去美國“買買買”瞭。
數據顯示，在過去十餘年的分紅中，潘石屹夫婦在SOHO中國的分紅中取得瞭133億元的收益。
於是，潘石屹夫婦一邊清空SOHO中國資產，一邊在美國瘋狂撒錢。
收購的資產，就包括7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，6 億美元收購曼哈頓公園大道廣場的 49% 股權，以及 7 億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈 40% 的股權……
算下來，整整花掉瞭128.5億美元——相當於潘石屹夫婦把自己的身傢悉數放到美國去瞭。
從中國跑路，然後轉移資產到美國去，這手段，頗有些李嘉誠早前豪擲千金“買下瞭半個英國”那味兒瞭。
這一次，潘石屹會踏空嗎？
03.曾從海南泡沫中逃頂，這次要復刻？
潘石屹撤資中國究竟會被怎麼評說，可以從很多層面來解讀。
放在政治上，這一筆一定不好看。
就像潘石屹的微博內容，早就開始轉向瞭教編程、玩攝影、買蘋果，隻字不提資產售賣一事，但吃瓜群眾看著潘石屹夫婦，這對吃瞭不少時代紅利的老口子就這麼套現跑掉，大多會道一句：“吃相難看！”
但從商業行為來看，某種程度上又無可厚非，尤其是，SOHO中國本來就是純外資公司。
過往經驗表明，潘石屹嗅覺很靈，在海南那會就是第一個預判風險、清倉出逃的人。
1990年代，潘石屹南下海南淘金，與王功權、馮侖等人註冊瞭萬通，開始借錢炒房。他們趕上瞭一個好時候，短短半年時間就賺瞭過千萬的利潤，賺得第一桶金。
資料圖，最右為潘石屹
但潘石屹看著房地產的火熱，隱約感到不對勁，於是想去規劃局查資料。
據他自己所說，自己是憑著5斤橘子和一條三五牌香煙，送給瞭規劃局的工作人員，就這樣，他敲開瞭規劃局的大門，查到瞭自己想要的資料。
這一查，把潘石屹嚇到瞭。
他發現1992年海口市整個報建面積除以常住人口和暫住人口，人均居住面積達到50多平方米，而當時北京的人均居住面積才不到7平方米。
謹慎心態之下，潘石屹等人決定退出海南，這一次“跑路”最終成瞭順利逃頂。
實際上，那時的海南房地產市場已經危機四伏，總人口隻有160萬的海南島上，竟然出現2萬多傢房地產公司，平均每100人就有一傢。
如果不是那一次從海南的撤退，也就不會有後來的SOHO中國。
但也正因為這一次經歷，導致潘石屹在賭國運上，總有些“不自信”。
在後來把SOHO中國建到全國的時候，潘石屹也比較謹小慎微，基本上隻押註瞭北京和上海。
潘石屹還曾多次公開表示，中國樓市空置率高，是一個信號。他認為，當下中國的房子總市值65萬億美元，相當於450多萬億人民幣，住戶部門的凈存款占房產總值的5.46%。也就是說，老百姓的資產大多數都變成瞭房子。
外加是國內樓市確實存在“房價快速上漲、租金回報率卻相對較低”的現狀，這讓他對中國的房地產市場始終保持著不太樂觀的心態。
於是，在2013年以後的發展中，SOHO中國就沒有像其他房企一樣激進拿地、大舉擴張瞭，而是越來越收縮，越做越小，直到現在幹脆全賣瞭。
時過境遷來看，相比一眾房企身陷債務壓頂的現金流危機之中無法自拔，潘石屹的一系列操作倒是有點像未雨綢繆、及時止損。
畢竟，如今的地產江湖，已經與第一代的地產企業傢陸續告別。
那種靠拿地融資撬動杠桿的“無限遊戲”，那種與調控政策、地產周期、行業輿情共舞的刀尖藝術，眼下已經難覓空間瞭。
各有渡口，各有歸舟，也不必過多指摘。
或許，潘石屹想要的，不是賺那最後一個“銅板”，而是又一次成功地從一場泡沫中，全身而退。
作者：胡野原 問之
編輯：問之
金角財經出品