來源 | 探長讀財
作者 | 探長
原標題 | 《退房9個月不退款背後，恒大背負2.1萬億負債，還借道金交所融資》
退房9個月不退款，銷售卻跟消費者說，你如果想要快點退錢，要麼再買一套我們的房子，要麼就買我們的理財產品。近日，廣東廣播電視臺《廣東民生熱線》欄目報道，蔡先生在清遠恒大銀湖城買瞭一套房子，由於2020年疫情影響，資金比較緊張，買房的時候有“無理由退房承諾書”，可以申請無理由退房。2020年9月初，與恒大銀湖城協商退房，並達成瞭退房協議，9月中旬在房管局解除備案合同和網簽，到現在差不多9個多月，但恒大地產一直未退房款。蔡先生表示，其與恒大地產多次溝通，但一直未退還80多萬房款，當時恒大的銷售告訴自己，一般3-6個月左右可以退款，但現在我去問他，他說他已不在恒大工作，讓我直接找恒大銀湖城。最近，恒大的另一名銷售與蔡先生聯系，但對方沒有提退款的事情，而是問蔡先生要不要用這個錢再買一套房子，還有一個方案是用這80多萬買恒大的金融產品。
（圖片截自廣東民生熱線官方抖音號）記者在節目中致電恒大銀湖城，工作人員表示我這邊先幫你登記一下。記者追問目前在恒大買瞭房，當初簽瞭無理由退房承諾書，現在如果要退房，退款的周期是多久？工作人員卻直接掛斷電話。
被恒大銀湖城工作人員掛斷電話之後，記者致電恒大官方客服，對方表示業主信息這邊已經登記下來瞭，具體情況我們轉專業部門，安排人給你作出回復。記者核實對方是恒大的官方客服嗎？對方確認是的。記者追問那現在我想問，咱們的消費者有事想要咨詢，能不能咨詢？對方卻直接掛斷電話。記者在節目中表示，恒大地產到底怕什麼？你們官方的400電話到底怕什麼？掛電話就是你們解決問題的唯一方式嗎？我跟你簽訂瞭所有的退房協議，在房管局取消瞭備案合同，全流程做完瞭，你錢不退給我，我找你問問不應該嗎？你給消費者及時的回應不應該嗎？銷售人員跟消費者說，你要想快點退錢的話，第一種再買一套我們的房子，第二種買我們的理財產品。開什麼國際玩笑，這是正規公司做出來的行為嗎？截至發稿前，《廣東民生熱線》欄目統一回復“投訴人80多萬退款已到賬，處理速度還可以”。探長讀財註意到，在恒大地產被曝光“退房9個月不退款”之前，網上有關恒大的消息滿天飛。例如，恒大商票逾期兌付、恒大全款7折賣房，以及監管正調查盛京銀行與恒大之間資金往來。對此，恒大集團6月7日發佈聲明稱，特大優惠僅限單棟去化率95%以上的尾盤、超大戶型、底頂樓層、商鋪等產品；個別項目存在極少量商票為及時兌付，集團高度重視並安排兌付；與盛京銀行開展的金融業務均符合國傢的法律法規。
（圖片截自恒大集團官網）上周，有消息稱恒大下遊供應商的商業承兌匯票出現逾期，並有幾張逾期未付的商票截圖流傳於網絡。與此同時，網上流傳恒大全款7折甚至5折賣房的消息，多位房產主播表示，往年恒大折扣噱頭多，今年卻是真的折扣。對此，有分析指出，之所以隻針對全款打折，主要因為恒大的負債率太高。根據上海票據交易所數據顯示，2020年TOP19房企總體商票承兌餘額達到3355.74億元，較2019年增長36.59%，占全國商票承兌總量的9.27%。其中，恒大地產商票餘額最高，達2052.67億元，較2019年增長25.69%；華潤、綠地、融創承兌餘額超200億元；碧桂園、保利承兌餘額超100億元，中海、龍湖、金地商票餘額為0。據財新報道，銀保監會正在調查恒大與盛京銀行之間逾1000億元的交易。盛京銀行持有大量由恒大發行的債券，而恒大持有盛京銀行36.4%的股份為第一大股東。公開資料顯示，2020年末，中國恒大（3333.HK）資產總計23011.59億元，負債合計19507.28億元，資產負債率高達84.77%。恒大汽車（0708.HK）資產總計1500.65億元，負債合計1559.03億元，資產負債率高達103.89%。據此計算，中國恒大和恒大汽車總負債高達2.1萬億元。值得註意的是，2.1萬億元負債或隻是恒大賬面負債。事實上，恒大或通過旗下金融產品大量舉債。探長讀財註意到，2020年8月，恒大旗下高端理財（約12個月）10-30萬年利率7%、30-50萬年利率7.3%、50-100萬年率7.5%。今年6月，恒大理財產品（13-14個月）對應年利率分別為7.5%、7.8%、8.2%；恒大理財產品（5-7個月）對應年利率分別為6.8%、7%、7.5%。
（左圖為2020年8月理財海報，右圖為今年6月理財海報）不難發現，不到一年時間，恒大旗下理財產品年利率在上調的同時，還推出瞭5-7個月的短期理財產品。另外，恒大理財產品海報和說明書均標註起投金額30萬元，但理財經理在銷售產品時卻起投門檻下調至10萬元。根據介紹，恒大金融產品為供應鏈金融，融資企業是恒大地產上下遊企業，恒大一般會向合作企業付一個首款，然後根據項目開發程度再付尾款，而這個尾款一般都有2-3年賬期，而恒大和合作企業就是將這個賬期做成金融產品。根據恒大理財經理發給探長的產品說明書顯示，2020年8月和今年6月的理財產品的募資方分別為青島綠野國際旅遊發展有限公司、青島融港深實業有限公司，備案登記機構分別為安徽省金融資產交易所有限責任公司、廣西中馬新城國際金融服務中心有限公司。探長讀財註意到，上述兩傢企業在在融資前均增加註冊資本。工商變更記錄顯示，2020年2月，青島綠野國際旅遊發展有限公司註冊資本由50萬元增至3600萬元，增幅高達7100%。2020年12月，青島融港深實業有限公司註冊資本由500萬元增至6600萬元，增幅高達1220%。根據產品說明書，以上兩個融資項目均由宸宇投資管理（深圳）有限公司（恒大集團旗下）提供承銷，由恒大互聯網金融服務（深圳）有限公司（簡稱“恒大財富”）提供增信（即一旦產品到期無法兌付投資者本金及收益，由恒大財富提供無條件的差額補足義務）。