樓市調控背後的“價格信號”: 70城二手房價漲幅收窄, 一二手房價倒掛
近幾個月來持續不斷的樓市調控，終於體現在價格信號的變化上。
6月17日，國傢統計局發佈5月70大中城市房價數據。與過去幾個月類似，新房和二手房價格走勢分化的情況繼續存在。其中，新房價格繼續維持漲勢，一線城市的新房價格環比漲幅達到0.7%，繼續領漲。二、三線城市的新房價格環比漲幅分別為0.6%和0.4%。
但具有風向標意義的二手房價格，漲幅已出現收窄。5月，一二三線城市的二手房價格分別環比上漲0.6%、0.4%和0.2%，較4月分別回落0.2、0.1、0.1個百分點。
這種背離與新房領域長期以來的限價政策有關。但從二手房的價格變化不難看出，在持續不斷的調控政策下，房地產市場走勢正在趨於平穩。
在解讀中，國傢統計局城市司首席統計師繩國慶用“漲幅趨穩”來形容5月房價變化。民間機構則認為，未來幾個月間，二手房價格平穩的趨勢有望延續，而新房價格上漲過快的城市有可能繼續出臺調控政策。
倒掛與分化
從去年四季度開始，一線城市房價就在70大中城市中領漲，這種局面持續至今。到5月，一線城市新房價格漲幅達到0.7%，比4月擴大0.1個百分點。相比之下，二三線城市的房價漲幅持平。
除北京外，上海、廣州、深圳的新房價格漲幅均有所擴大，廣州以1.5%的漲幅位居70大中城市次席，成為一線城市房價的主要拉動者。
上月新房價格漲幅最大的城市是重慶，達到1.9%，這也是重慶的新房價格漲幅連續兩個月領跑。分析人士認為，重慶房價基數不高，加之近期刺激性因素較多，導致房價出現明顯上漲。
其中，土地交易中的高溢價，即是主要的刺激性因素之一。
重慶於今年4月28日啟動今年的首輪集中供地。由於多數地塊未設置最高限價，當日推出的首宗地塊，溢價率就達到54.4%。此後的四宗，溢價率也均超過40%。沙坪壩區西永組團的一宗商住地塊，溢價率則高達129.98%。
最終，在已經完成首輪集中供地的21個城市中，重慶以38.82%的溢價率居首。這也對重慶的房價形成一定的刺激。
實際上，在部分城市新房價格上漲的過程中，地價的刺激作用不可忽視。熱點城市的首輪集中供地多在4月和5月，其影響也在近兩個月間體現。雖然多數城市設置瞭最高限價，但一些優質地塊的樓面價格仍然不低。“在廈門，首輪集中供地完成後，很快就有項目醞釀提價。”華東某房企人士向21世紀經濟報道記者表示。
相比之下，二手房價的漲幅收窄已是普遍現象。即便是新房價格大漲的重慶，二手房價格漲幅也由4月的1.3%，回落至1.0%。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，限價政策導致的一二手房價倒掛，促使更多需求選擇新房市場，進一步加劇供需矛盾，並造成新房價格漲勢明顯好於二手房。近期，西安等地再度出現新房項目“萬人搖號”，即是其中的體現。
對於二手房價格漲幅回落，許小樂稱為“高位回調”。過去幾個月間，由於市場火爆帶來預期向好，二手房價格漲幅一度攀高。到5月，在價格倒逼作用下，這種熱度終於出現降溫。
他表示，從某種程度上說，這也是政策調整的結果。比如，深圳在調整二手房指導價後，樓市成交便陷入低迷，深圳的二手房價格也在5月出現0.1%的下滑，成為唯一下滑的一線城市。
調控的效果
今年以來，房地產交易持續火爆。根據國傢統計局發佈的數據，今年前5月，全國商品房銷售面積66383萬平方米，兩年平均同比增長9.3%；商品房銷售額超過7萬億，兩年平均增長16.7%。
其中，銷售面積和銷售額均刷新瞭歷史同期的新高。中原地產首席分析師張大偉認為，傳統樓市“小陽春”仍在持續。
受此影響，房地產開發投資、開竣工、房企到位資金等指標均有良好的表現。前述房企人士表示，如果不是集中供地政策要求歸集大量資金，很多房企的現金流水平好於去年。
在火爆的樓市“小陽春”中，房價水平維持“漲幅趨穩”，可謂十分不易。多數受訪者指出，在這背後，是樓市調控政策頻繁出臺的結果。
中原地產的統計顯示，今年前5月，各級監管部門出臺調控政策的頻次達到234次，呈“井噴狀”。性質多為“打補丁”，內容以住建部約談、整頓中介、監管經營貸、調整土地供應政策為主。
這些政策對市場預期的影響不容忽視，並集中體現在二手房價格的變化上。
二手房的供應主體是獨立分散的業主個人，供應和定價更靈活，反應更及時。也因此，相比新房，二手房價格被認為更能反映市場的真實變化，二手房價格也往往被視為市場的風向標。
根據國傢統計局的數據，今年5月，有17個城市的二手房價格出現下滑，數量為今年以來的新高。除深圳外，以中西部地區的二三線城市為主。而不少熱點一二線城市的價格漲幅也在收窄。
根據幾傢大型經紀機構的統計，5月以來，熱點城市的二手房看房熱度有所下降，業主的報價明顯松動，與此前相比，二手房溢價空間也在加大。
許小樂指出，在調控政策的持續影響下，二手房業主預期整體穩中有降，預計後期二手房價整體趨穩。
張大偉則認為，由於新房反映的是限價下的市場價格，總體上看，新房價格仍有上漲的動力，但在政策調控下，並不會大幅攀升。相反，一些新房價格上漲過快的城市，可能很快遭遇政策打壓。
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