中國制造之都樓面價屢創新高，佛山再現“面粉貴過面包”
圖/圖蟲創意
正當多個城市因樓市過熱受到約談之際，佛山樓市卻迎來瞭自己的小陽春。
近日，華潤置地以22000元/平方米拿下瞭陳村鎮建設大廈西側地塊（以下簡稱陳村地塊），一舉刷新瞭佛山的樓面價。此舉不僅捅破瞭佛山樓面價的天花板，而且再現瞭“面粉貴過面包”，把佛山推到瞭風口浪尖。
而就在前一天，住建部有關領導剛剛約談廣州、東莞等樓市過熱城市的政府負責人，要求堅決遏制投機炒房。
“地王”出爐之後，引發市場連鎖反應。目前，佛山不少熱門板塊呈現出量價齊升。有佛山房產行業人士向中國新聞周刊表示，在千燈湖板塊，今年2月份掛牌價310萬的89平方米住宅，到4月份直接加價到410萬。
在其他城市調控加碼的背景下，佛山樓市為何再掀熱潮？這輪房價上漲，對以制造業著稱且正處於產業轉型升級關鍵期的佛山，又會帶來哪些影響？
捅破樓面價天花板
陳村地塊是今年佛山順德土地推介會上重點推介商住地之一，占地11.7萬平方米，總建築面積28.9萬平方米，起拍價10801元/平方米。
該地塊歷經超1小時111輪競價，吸引瞭碧桂園、越秀地產、中海地產、萬科、華潤置地、美的置業、綠城中國、中國金茂、保利發展、金地集團、招商蛇口等21傢房企進擊角逐。
當天開拍不到40分鐘，地塊報價已飆到40億元以上。到101輪，地塊總價飆到60億以上。最終，華潤置地一次性加價6000萬元，以總價64.5029億元成功競得陳村地塊，溢價107%，一舉刷新佛山地價。
陳村地塊周邊不少入市新項目售價僅在2萬元/平方米左右，再現“面粉貴過面包”的現象。
貝殼找房顯示，目前陳村在售的一手住宅不到10個。其中，太平洋國際花園單價在24000元/平方米左右，世茂國風濱江在21000元/平方米左右，卓越碧桂園天悅灣在20000元/平方米左右。陳村片區整體處於20000～30000元/平方米左右。
當地多位人士介紹，去年陳村片區樓盤開盤價到17000元/平方米已屬於高位。
華潤置地捅破佛山樓面價天花板，隻是近期佛山樓市火熱的一個縮影。
據統計，今年1～3月佛山合計網簽成交321.35萬平方米商品住宅，同比增長94.8%，累計網簽套數達28660套，同比增長93%，一季度成交總額高達563.55億元，刷新近5年歷史新高，且同比大漲122.6%。
克而瑞研究中心指出，自2017年調控以來，從成交量來看，今年一季度佛山樓市的成交面積和套數均稍低於2017年同期，而最終成交金額卻高出兩百多億，主要是由於近年佛山樓市行情高漲，商品住宅成交均價不斷攀升。一季度佛山商品住宅成交均價最新值達17537元/平方米，較2017年上升72.4%。
目前，佛山不少熱點區域二手房的漲幅驚人。比如，位於南海千燈湖板塊中海寰宇天下小區，一戶今年2月份掛牌價310萬的89平方米住宅，到4月份，業主加價到410萬。相關中介告訴中國新聞周刊，像中海寰宇天下這樣的熱門小區，今年以來均價上漲達1萬元每平方米。千燈湖其他小區，今年每平米均價漲幅也在2500元到5000元。
不過，佛山樓市也呈現冷熱不一。此輪漲價熱潮，主要集中在佛山限購區域。中國新聞周刊走訪佛山不限購區域，比如三水、高明等區域，不論一手房市場還是二手房市場，都相對平穩。
形同虛設的限購政策？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國新聞周刊分析，此輪佛山樓市的漲價屬於補漲。這兩年周邊的東莞、廣州、深圳都漲的比較多，目前珠三角其熱點城市調控升級，不少熱錢或投資力量轉戰佛山。
“我們公司的樓盤被不少外地炒房客盯上瞭。”有房產業內人士向中國新聞周刊透露，此輪房價上漲最大貢獻是外地客，“有東莞和深圳來的，但是廣州的最多”。
據悉，佛山的樓市限購區僅有禪城全區，南海區的桂城、大瀝、裡水，順德區的樂從、北滘、陳村、大良，其他區域均不限購。
2019年3月，佛山市認定為優粵佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受佛山市戶籍人口購房政策。除此之外，在市工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。
2021年1月26日佛山市發佈的《人力資源和社會保障局關於新冠肺炎疫情期間明確優粵佛山卡T卡申領對象的通知》顯示，具有全日制大專學歷證書，或具有國傢職業資格四級（中級工）證書、五級（初級工）證書的相關人員，可申領優粵佛山卡T卡。
不過，即使是有限的限購政策，也有多種“破限購”的方法。
有當地中介告訴中國新聞周刊，即使學歷不符合要求，隻要花3500元，等待20天左右，就可以輕松獲得“中級證”，從而規避限購；如果在限購區域有一套房還想再購買房產，還有渠道辦理佛山人才卡，繼續購買第二套。
相比佛山，受制於2020年以來嚴格的調控政策，珠三角其他熱點城市深圳、廣州、東莞，房產市場受到不同程度的限制。
2021年3月，廣州新房網簽不足萬套，同比下跌37%；東莞2021年3月新房網簽僅2173套，同比下跌近20%；深圳受二手房參考價政策的影響，2021年3月二手房過戶量也同比下跌超20%。
另一方面，李宇嘉認為，今年佛山限購區域房價上漲，高地價是關鍵的推動力。
2016年10月，佛山開始實施限購區土拍限價，這也是一直以來佛山整體樓市保持較為穩定的原因之一。但自2020年4月，佛山開始大范圍取消瞭土拍限價。截至目前，限購區土拍基本不再設最高限價，佛山土地市場供需兩旺。
據統計，2020年佛山共成交商住地110宗，成交總金額達1243億元，位列全國300多座城市土地出讓金排行第8。其中共有31宗商住地樓面地價每平方米超萬元。
值得註意的是，樓面價每平方米過萬的出讓地，幾乎都集中在限購區，順德區9宗、南海區12宗、禪城區10宗。
警惕高房價沖擊
作為坐擁“萬億GDP”的新一線城市，佛山近年來人口持續增長，2020年常住人口到達815萬。此外，佛山軌道交通也迎來利好。比如，佛山2號線、廣州7號線、廣佛環線等，預計都在近一兩年通車。
然而，佛山2020年全市地區生產總值為10816.47億元，僅比上年增長1.6%，增速在萬億GDP城市中墊底。2020年，佛山全年社會消費品零售總額3289.09億元，更是同比下降10.8%。
上述數據背後，是佛山正處於產業轉型升級關鍵期。佛山多年來賴以生存的傳統支柱產業，在產業升級以及村級工業園改造的影響下，正面臨轉型陣痛。
自上世紀80年代起，最早捕捉市場先機的一批佛山人，開始涉足鋁型材、傢具、服裝、陶瓷等行業，逐漸形成瞭今天佛山26個專業鎮的產業佈局。上世紀90年代，村級工業園興起，培育出體系完整的產業鏈。
然而，扮演瞭珠三角制造業搖籃角色的村級工業園，近年來，不斷被詬病為擠占大量空間、影響產業升級的重要因素。
據《南方日報》報道，2020年1月～10月，僅佛山市南海區已拆除、整理土地32086.92畝，完成年度計劃的106.96%。目前，南海區已累計拆除、整理土地58281.3畝，完成計劃的97.14%。集聚佛山中小企業的載體——村級工業園正面臨大規模的改造。
來自佛山市政府網站的數據顯示，2020年1月～8月優勢傳統工業增加值同比下降4.2%。
有佛山當地小企業主不無擔憂地向中國新聞周刊表示，佛山的產業基礎是第二產業，制造業是佛山的根，而且大部分都是小微企業。樓市飆高，物價會相應提升，用工成本、房租費用都會提升，房價帶來的高成本沖擊甚至可能比疫情還要嚴峻。
另一方面，隨著地價不斷上漲，近年來佛山土地財政收獲頗豐。據克而瑞統計，2020年佛山出讓110宗經營性用地，成交總建達1458.21萬/平方米，同比上漲37.95%；共計收入1243.83 億元，同比大增70.01%。
面對樓市熱潮，3月31日佛山市住房公積金管理中心發佈《關於調整住房公積金抵押貸款政策的知》，對貸款額度、發放對象標準等進行瞭調整。個人貸款最高額度由50萬元降為30萬元；停止向已有兩套住房的傢庭發放貸款等。
但僅僅降低公積金額度，對於佛山樓市熱潮，能否起到抑制作用？在產業轉型升級的關鍵時期，如何管控好房地產市場，考驗著佛山的智慧。
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