萬達商業撤回A股IPO申請 徹底輕資產後重回港股?

3月24日,大連萬達商業管理集團股份有限公司(簡稱“萬達商業”)發佈通告稱,基於對自身戰略的研判,決定對公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組,以盡快實現境內外上市,因此決定撤回萬達商業A股IPO申請。

至此,萬達商業超過5年之久的A股IPO排隊之旅,以主動撤回而告終,而“盡快實現境內外上市”的表態,則表明瞭萬達商業即將開始資本市場新征程。

萬達商業上市路一波三折

2018年4月,萬達集團對業務板塊進行瞭調整,由此前的商業、文化、金融、網科,變更為商管、文化、地產、金融。

其中,大連萬達商業管理集團股份有限公司就是將原來商業地產更名,成為一個純粹的商業物業持有和運營管理商,這是萬達集團核心企業。截至2018年,萬達商業在全國開業北京CBD、上海五角場、成都金牛、昆明西山等280座萬達廣場,持有物業面積3586萬平方米,年客流38億人次。而地產集團主要負責消化商管集團的地產業務和萬達廣場的重資產,不排除搞純粹的住宅開發。

而萬達商業上市之路充滿瞭曲折。萬達商業在2014年12月23日首次登陸港交所,並成為當年港交所最大IPO。但因內地和香港市場的估值落差,讓萬達商業的價值遭遇嚴重低估,其股價長期低迷,令萬達商業及投資者感到沮喪。2016年3月,在登陸港股600多天後,萬達商業從港交所退市,同時推動萬達商業在國內A股上市。

實際上,在2015年9月,萬達商業就啟動瞭內地IPO程序,向證監會報送瞭招股書。當時萬達商業擬上市的資產以商場(包含商場管理運營)、酒店(包含酒店管理運營)和文旅項目三類為主,房地產屬性濃厚。受制於房地產調控政策,萬達商業主動求變,全面轉型輕資產,進一步優化上市資產屬性,經過調整,萬達商業上市主體從三變一,變為以萬達廣場為主的商業部分,甚至連公司名字都顯露瞭萬達商業“從重變輕”的決心。

2018年3月1日,大連萬達商業地產股份有限公司更名為大連萬達商業管理集團股份有限公司。從“商業地產”到“商業管理”,萬達商業宣佈不再進行房地產開發,成為純粹的商業管理運營企業。盡管如此,萬達商業A股IPO依然無法改變繼續排隊的命運。

萬達商業將徹底輕資產化

在業內人士看來,此次萬達商業主動撤回A股IPO申請,顯然不願意繼續被動等待,而是選擇主動求變。從公告裡不難看出,此次萬達商業要徹底輕資產化,進行輕資產重組之後的萬達商業,更會受到資本市場的青睞。

同策研究院資深分析師肖雲祥指出,萬達撤回IPO申請,重組再上市,從資產上來看,主要落腳在輕資產業務上,這個對於資本市場而言更容易一些,審查力度也相對寬松。從上市地點來看,也不局限於A股,而是選擇境內外平臺,也可側面反映出,公司上市意願很強烈。

在接受新京報記者采訪時,中經聯盟秘書長陳雲峰表示,截至目前,萬達商業的規模是其他任何商業企業不能比擬的,因此,萬達商管這次撤回A股IPO排隊,重新上市受到業內普遍關註,因為龍頭企業關乎行業走勢。“目前的萬達商業體系,比原來更健康瞭,萬達除瞭在規模上處於領先地位外,輕資產上市亦對萬達有利。”

業內人士指出,輕資產運營其實就是以第三方角色幫助物業所有者經營,自己不持有,這意味著企業更追求專業化和差異化競爭瞭。“輕資產是這幾年企業根據自己優勢,選擇不同發展模式的體現,對於融資能力比較強、成本比較低的,更容易選擇重資產,而輕資產則需要在產品和服務標準上有很完善的體系和號召力。”

輕資產重組後赴港上市或更容易

問題在於,萬達商業撤回A股IPO申請,下一步,目標在哪裡呢?

對此,接近萬達商業人士表示,輕資產後的萬達商業無疑是奔著香港市場去的。當時的退市公告顯示,萬達商業表示長期看好香港證券市場良好的治理、透明的規則及高度的國際化水平,未來亦不排除旗下新興產業公司繼續到香港上市。

“這幾年但凡涉房企業在A股上市都很難,萬達商業宣佈A股IPO申請撤回,可能就是涉房的原因。”億翰智庫董事長陳嘯天表示,輕資產重組是目前一個主流的趨勢,因為在香港輕資產重組上市,以服務業的名義上市,不僅容易,而且PE(市盈率)高。

據克而瑞數據顯示,2019年,在港上市的內資物管企業平均市盈率是49倍,2020年,平均市盈率是35倍,均遠超地產類企業,甚至有10倍之差。基於此,在業內看來,萬達商業一旦重新登陸香港資本市場,預計會受到資本市場的追捧。

新京報記者瞭解到,近年來,房地產市場競爭激烈,不少房企開始紛紛佈局商業地產,或是宣佈成立商業地產部門,或是拆分商業板塊上市。比如,2019年12月30日,寶龍商業在港交所主板掛牌交易,成為內地首傢商業地產分拆商業管理業務赴港上市的輕資產商業運營服務商。隨後,卓越商企服務也於2020年10月19日登陸香港聯交所。

“寶龍商業、卓越商企服務等商管服務企業在港交所已上市,表現也比較理想。所以,萬達商業調頭去港股,應該很快可以上市。” 優淘城總裁薛建雄稱。

陳雲峰指出,香港資本市場,看低地產估值,但對於物業型的管理,尤其是專業化、規模化的管理,非常看好。因此,在A股上市還有阻礙背景下,重新登陸香港資本市場,是個不錯的戰略選擇,將來在合適的時候再回國內上市,實現雙上市也未嘗不可。

截至目前,萬達集團旗下擁有3個上市平臺:A股的萬達電影、港股的萬達酒店發展、美股的萬達體育。

“商管集團上市,由此可形成萬達體育、萬達酒店發展、萬達電影、萬達商管四傢上市公司,未來一旦萬達地產成功再上市,這是一個優秀的產業集團想要的結果。”一位不願具名的業內人士如是說。

展望未來,陳雲峰建議,萬達商業要切割清楚跟萬達地產的關聯交易,此外,萬達不光隻拼規模,還要關註精細化運營,這也是對萬達的一個考驗。

“商業管理實際上是管理下移的,萬達原來高度集權於王健林,跟著總部的核心班子,萬達應該充分調動各地區,包括各店總的積極性,因此建議萬達讓管理層持股,打破原來單純打工的短期行為。”陳雲峰稱。

新京報記者 張曉蘭 封面圖來源 企業供圖

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