王健林佈的大局,萬達不是靠收租賺錢,而是靠著物業升值來賺錢

如今說到王健林跟萬達,在中國幾乎是無人不知。不過最近幾年,許多人都不看好王健林。因為2017年王健林的萬達開始緊縮。不過如今看來,王健林真的是太正確瞭。王健林當時賣掉瞭近千億的資產,大大減輕瞭萬達的負債。

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另外王健林還引入瞭孫宏斌、馬化騰、劉強東等人的投資,拿到瞭400多億的資金。最近融創的老板孫宏斌抱怨中國房地產到瞭非調整不可的時候瞭,因為地價跟房價都太高瞭,企業非常難做。

去年開始的三道紅線,讓許多房地產公司都陷入瞭困境。很多房地產公司都無法向過去一樣,無休止擴展,不斷利用杠桿來做大公司。這樣看來王健林提前3年佈局降低負債,真的是太聰明瞭。

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其實王健林的局真的不是一般人看懂的。萬達幾年之前曾經投資瞭很多生意,不過最核心的還是商業地產,圍繞這個商業地產王健林又佈局瞭文旅、電影、金融、投資等等。

不過萬達一切的核心都是商業地產,說白瞭就是收租。2019年萬達的總租金已經超過瞭300億,這讓萬達成為瞭全球最大的不動產公司瞭,隻是如果你以為王健林是靠著收租賺錢,那麼就大錯特錯瞭。

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潘石屹曾經說瞭:在中國租金水平太低瞭,如果靠著收租來賺錢,可能還拿不回銀行的利息。所以潘石屹最終自己放棄地產生意。潘石屹過去是靠著蓋寫字樓出租來賺錢,後來他認為這個收益太低瞭,於是最近幾年他都在尋求機會,直接一次性出售SOHO中國。

如今SOHO中國一年的租金才15億左右,但是整體的估值卻可以接近300億。那麼王健林不靠收租賺錢,他靠著什麼來賺錢呢?其實說白瞭就是物業升值。

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從萬達的財報我們看到,2018年萬達靠著物業升值,賺到瞭156億,隻占瞭當年35%的營業利潤。另外2019年萬達靠著物業升值又賺到瞭120億。2020年前三季度,雖然整體市場行情不好,但是萬達的物業還是升值瞭45億。

目前整個萬達的總資產是5558億,其中投資性房地產高達4386億,這些房產就是王健林在全國的300多個萬達廣場,其中少部分是靠著輕資產的模式發展起來的,剩下的都是王健林自己拿地蓋的。

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王健林的模式其實非常聰明。香港地產商拿地蓋樓然後就是靠瞭收租賺錢。王健林拿到地皮之後,並不是全部用來收租,其中地鋪、公寓、寫字樓都是用來出售的。王健林說過每一個萬達廣場在沒開業之前,其實已經是成功回籠瞭地價跟建築成本瞭。等於說王健林用這個辦法就可以白賺一個萬達廣場。

萬達廣場很多時候都是建在比較偏僻的地方,不過萬達廣場卻有非常好的帶動效應,一般來說萬達廣場都是建在新區,拿地的時候成本較低。最初建成的時候租金收入也比較少,但是在萬達廣場帶動下,周圍的發展就會慢慢起來,這樣整個萬達廣場都在穩定增值。

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如今王健林手握300多個萬達廣場,正常來說每年單單是物業升值就可以賺上百億瞭。王健林如果需要的話,可以出售個別廣場,隨便就可以套現幾十億甚至上百億瞭,這才是王健林以後真正賺錢的路子。

李嘉誠最賺錢的是什麼,其實不是賣房子,而是整個項目打包出售。李嘉誠在上海開發世紀匯,開發瞭8年,結果在開業之前,租金還沒收的時候,整個就200億打包出售瞭,而當年李嘉誠拿地不過才60億而已。

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王健林不像李嘉誠那樣,拿瞭地故意不開發,甚至萬達的開發速度是非常快的。王健林這樣不僅僅可以提前收租,同時也可以坐享物業升值,可以說比李嘉誠也更加高明一層。

可以說王健林絕對是被低估瞭。

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