深圳二手房官方“參考價”公佈! 單價19萬的豪宅“降”到13萬, 業主們能淡定嗎?
“吃完午飯，一看新聞，固定資產少瞭200萬。”有網友如此說到。臨近春節，深圳再出調控政策，一記重錘讓有房群體不淡定瞭。
2月8日，深圳住建局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，通知稱將建立深圳二手住房成交參考價格發佈機制。隨著這一通知和第一期參考價格目錄的發佈，3595個小區被逐一“標價”。
不過，住建局發佈的參考價同市場價差距較大，這讓大多數樓盤資產大幅“縮水”，引起瞭市場熱議，其中豪宅資產更為嚴重，甚至出現瞭單價19萬的住房“降“到13萬的狀況。
參考價與市場掛牌價“價差”明顯
有購房者向每日經濟新聞記者表示，住建局發佈成交參考價初衷是好的，但是數據並不是特別準確，目前官方公佈價格比自己關註小區的價格要低很多，他們對此十分困惑。
那麼這個二手住房參考價格表是怎麼算出來的？
深圳住建局稱，深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，並按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以住宅小區為區域網格單元，發佈全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。
參考價格定期在深圳市住房和建設局官方網站、微信公眾號和深圳市房地產信息平臺等網絡平臺發佈。
將本次發佈的3595個小區二手房成交參考價與目前市場的掛牌價對比可以發現，本次發佈的參考價顯著低於市場掛牌價和成交價，特別是高價豪宅和優質學區房的“價差”更為明顯。
以去年大熱的華潤城為例，該項目最新一期潤璽曾因去年的“萬人打新”引起全國關註。
據每日經濟新聞查詢諸葛找房獲悉，該住宅小區過往成交單價最高已突破20萬元/平方米，去年下半年成交均價在17萬~18萬元/平方米，而目前掛牌均價約19萬元/平方米，但此次發佈的參加價格僅為每平方米132000元，相當於打瞭7.3折，以80平米的戶型計算，以指導價格售賣比目前市價便宜384萬。
針對這一數據差異，在政策發佈不久，有網友爆料稱已有購房者向深圳12345投訴瞭深圳市住建局。
不過，雖然數據上存在異議，但深圳此次政策的發佈仍受到瞭業內高度評價。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，隨著深圳此次二手房價格數據披露，預計將成為全國其他城市參考模板。二手房市場過去一直存在一個問題，即交易情況不清晰、不透明，深圳此次發佈，說明後續將從信息公開等角度，不斷引導市場預期穩定，具有積極的作用。
劍指二手房新房價格倒掛
二手住房成交參考價格有什麼作用？深圳市住建局回應稱，發佈二手住房成交參考價格有利於加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發佈掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。
由於深圳房地產市場的供需矛盾長期存在，產品的抗跌屬性較高，深圳樓市受到各地購房者的青睞。深圳的二手房成交量是一線城市中價值最高的，成交均價達到6.6萬元/平方米。這一價格水平是廣州二手住宅網簽均價的兩倍有餘。
但深圳房價上漲很大程度上是二手房價格上漲導致的。新房房價可以通過賣地限價、預售定價、批售控制、開發商“窗口指導”等多種方式進行價格調控，但二手房市場調控卻相對困難，缺乏調控的抓手，所以二手房的交易量價是由千千萬萬的交易者驅動的。在2019年底就發生瞭中糧鳳凰裡、恒裕檳城業主“暴力拉升”二手房價的情況。出現相同地段內二手房的每平方米成交單價高於新建中的一手房，即價格倒掛。
據信息時報報道，根據CRIC不完全統計，2020年有5個一二手房倒掛項目的城市就到達瞭21個。其中，南京倒掛項目個數最多，達到瞭92個。此外，成都、西安和長沙倒掛項目也超過瞭50個，由於一二手價格倒掛，南京、杭州、寧波等屢有項目“萬人搖”，盡管政策調控加碼，但市場熱度不減。從一二手房倒掛幅度來看，深圳倒掛最為嚴重，二手房和新房成交均價倒掛幅度達到12%。
國傢統計局數據顯示，與2019年12月相比，2020年12月深圳二手房價同比上漲14.1%，漲幅位居全國首位。樂有傢數據顯示，南山桂廟片區、寶安中心片區四季度成交均價同比上漲超60%，福田八卦嶺片區同比漲幅也高達58.97%；福田百花、南山南頭、寶安沙井等片區漲幅超40%。
據時代財經報道，針對本次深圳公佈的二手房成交參考價，深圳中原董事總經理鄭叔倫認為，這次政策發佈參考價釋放出政府要開始管控二手房價格的信號。深圳並沒有對二手房進行管控的先例，二手房一路高漲，後果就是一二手倒掛很嚴重，扭曲瞭整個市場的成交情況。
鄭叔倫表示，相比於新房可以直接限價，二手房市場的管控難度非常大。二手房的交易主體是不同的小業主及購房者，從報價到交易的信息相對封閉，信息極度不對稱。因此，二手房成交價較難把握，時高時低走勢混亂。政府出臺二手房成交參考價格發佈機制，可以看出政府是希望先從增加透明度開始令到市場在一個價格很透明的場景去交易，引導二手房的價格走到比較合理的方向。
仍需觀察具體執行細則
業主撤盤惜售可能將再現
其實早從去年開始，深圳市房地產中介協會就已經在選取部分熱點區域樓盤為觀察對象，收集各大機構平臺線上發佈房源信息，形成“深圳熱點片區樣本樓盤項目報價數據觀察表”，並在每個月定期發佈。
那麼，深圳二手房市場到底有多熱？除瞭價格，成交量也可以看出熱度。
據深房中協統計到的二手房網簽數據分析，2020年全年深圳二手房網簽（含自助）120295套，與2019年的數據相比高出17.3%。如剔除自助網簽的部分，2020年網簽量更是創下自2016年有統計數據以來的新高。
據券商中國報道，深圳市房地產中介協會發展研究部部長華洪認為，從目前情況看，隻是分區出臺瞭指導價格，指導價之上的部分尚未公佈具體操作執行的細則，還得持續觀察。指導價與顯示中的房源報價的確存在差額，結果對預期將會直接產生影響，即觀望氛圍再起。而對於賣方而言，撤盤，惜售可能將會在接下來時間段集中出現，當然這也屬於政策後的市場波動。不過總體看，具體市場的反響還得待相應執行細則出臺後，以及隨後銀行金融端如何跟進才能具體見分曉。
編輯|程鵬 杜恒峰
校對|夏志堅
每日經濟新聞綜合自每經app（記者：甄素靜）、券商中國
時代財經、公開信息等
截至2月8日05:22，全球新冠肺炎確診106014623例，死亡2313792例。關註全球新冠肺炎疫情動態，請點擊↓↓
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