什麼壓垮瞭五洲國際?

停牌兩年,五洲國際終未能逃脫退市的噩運。

2013年聯交所上市後,這個曾在中國低線城市叱吒風雲的商業地產商,瘋狂舉債、蒙眼狂奔,最終陷入債務的泥潭難以自拔。

什麼壓垮瞭五洲國際?-圖1

擴張埋雷

舒策城兄弟可能做夢也沒想到,五洲國際上市7年,最終逃不過退市這場劫。

12月8日,五洲國際(01369.HK)被取消在香港聯交所的上市地位。

就在一天前,公司還在公告裡表示,對上市覆核委員會予以除牌的決定感到失望。

公司稱,其債權人眾多且不斷進行法律訴訟過程漫長,公司仍為推進公司重組及達成復牌指引付出努力。

是什麼讓這傢曾馳騁中國內地的知名商業地產商,淪落到退市地步?

斑馬消費梳理發現,公司2013年上市後大躍進式擴張、舉債狂奔,埋下“地雷”。

2017年,是公司的巔峰時刻。公司旗下項目總建築面積增至1200萬平方米,從東北的哈爾濱到西南的保山、騰沖,在全國27個城市開發、運營40多個項目。

值得註意的是,當頭部房企吸飽“棚改”紅利壯大規模之後,逐漸從三四線城市抽身,五洲國際仍在低線市場深度佈局,產品去化和回款速度放緩,資金鏈緊繃。

債務、法律訴訟也紛至沓來。

啟信寶顯示,截至今年10月,公司重要子公司無錫五洲國際司法涉訴205起,大多是民間借貸、施工合同以及金融借款,實控人舒策城被限制高消費33次之多。

去年6月,舒策城離開公司董事局,胞弟舒策丸接任。今年7月23日,舒策丸辭去董事會主席、執董及行政總裁等職。

致命的商業模式

在五洲國際創立早期,舒策城兄弟通過在上海開發嘉定汽配城、無錫新東紡商業街,掘得第一桶金。

小試牛刀之後,舒氏兄弟在江蘇無錫投資20多億元開發五洲國際裝飾城,成為舒氏兄弟全國擴張的起點。

擴張使得公司業績迅速提升,2010年至2012年,公司收入和凈利潤復合年增長率分別為60.4%和56.7%。其中,2012年,公司實現收入22.5億元、歸母凈利潤7億元。

截至2013年2月,公司在浙江、山東、江蘇、湖北、雲南和重慶佈局25個項目,包含11個專業批發市場、14個多功能商業綜合體。

2013年6月,公司順利登陸香港聯交所,成為浙江首傢登陸港股的商業地產企業。此後,公司業績馬上變臉,斑馬消費統計,2013年至2015年,公司歸母凈利潤分別為10.2億元、2.53億元和-4.82億元。

虧損的閘門一旦打開,便一發不可收拾。2017-2019年,公司分別虧損5.18億元、42.16億元和27.66億元。今年上半年,公司錄得收入5.14億元,虧損達6.41億元。

到底是什麼影響瞭這傢商業地產的業績?商業模式是重要原因之一。

公司的售後包租或返租模式一直備受質疑,加之三四線城市存量地產去化能力弱,公司所拿鋪面不好出租,早前就有各地曝出租金回報低於預期。

從2017年開始,時任公司董事局主席舒策城高調表示,要適當加大住宅土地儲備比例,改善經營性現金流,可為時已晚。

90億巨債

舉債狂奔、業績巨虧,導致五洲國際的債務規模越來越大。

截至2020年6月,公司計息銀行及其他借貸、優先及可換股票據總額分別為31億元及60億元。其中,計息銀行及其他借貸中,約26億元須1年內償還;優先票據及相關債權約34億元須1年內償還。

斑馬消費註意到,公司的債務危機在2018年首次被踢爆。當年,公司於2016年、2017年連續發行的3隻公司債券集中到期,公司無力償還,出現違約。

在此之後,公司陷入瞭變賣資產償債的惡循環。

從2018年8月開始,公司3.5億元出售盱眙五洲國際全部股權、2019年轉讓沈陽五洲所持撫順中合49.5%股權,作價4000萬元出讓無錫惠山的房產等,僅僅換來暫時喘息的機會,債務狀況並未改善。

2020年以來,公司先後將投資基金、無錫銀河城等資產用作抵償債務等。截至今年6月,公司凈負債比率達131.2%。

今年上半年,公司旗下項目僅剩14個,相比2017年的頂峰時期縮水6成。

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