佳兆業向管理要紅利 上市11年總資產增長15倍
物質資源會枯竭，唯有文化才能生生不息。綿延企業文化、打造“百年老店”是企業的長遠目標。2020年是佳兆業成立的第21年，也是佳兆業上市的第11年，歷經辛勤耕耘，碩果累累。自上市以來，佳兆業迅速擴大規模，增強產品競爭力和市場占有率，年銷售額從約60億元增長至逾千億，總資產增長逾15倍，旗下擁有二十多傢集團及專業公司。
在堅持規模增長的同時，佳兆業始終聚焦高質量發展之路，將盈利能力的提升作為集團發力方向，過去四年凈利潤及ROE保持在行業高位水平，負債率則逐年下降。核心財務指標不斷優化之下，佳兆業也獲得瞭更多國際評級機構的認可。
佳兆業的高質量發展，既是前11年積累的勃發，也是面向下一個11年的全新起點。尤其是“三條紅線”出臺後，行業將進入管理紅利時代，倒逼房企更倚重精細化管理，而朝“利潤主導、兼顧規模”轉型的佳兆業，其不斷提升的財務競爭力，將為穿越新周期保駕護航。
盈利能力持續增強，規模有質量增長
自上市至今11年間，佳兆業持續穩健擴張，堅持以一二線城市為主，三四線城市為輔的全國戰略佈局；堅持以市場的剛性需求為主，非剛需為輔的產品戰略；堅持以利潤為導向、資金快速周轉為項目運營策略；堅持多元化投資模式，目前已佈局京津冀、長江經濟帶及粵港澳大灣區等區域重要城市，擁有綜合開發項目100多個。
在“利潤主導、兼顧規模”的發展戰略下，佳兆業逐漸步入“又快又好”的增長階段。11年來，公司佈局城市從10個增至超50個，銷售規模增長逾16倍，復合增長率高達40%；年開發面積從135萬平方米增至1480萬平方米，地產項目總數量從33個增至195個。
2020年面對疫情的挑戰，佳兆業仍實現有質量的增長。截止11月，佳兆業權益合約銷售902.16億元，同比增長20.1%。業內人士認為，佳兆業全年完成千億權益銷售是大概率事件。房地產行業三大權威研究機構克而瑞、中指研究院和億翰智庫發佈的行業銷售榜單中，佳兆業集團的全口徑銷售金額均已突破千億。
規模增長保質保量，與佳兆業的投資策略密不可分。一直以來佳兆業圍繞核心區域進行投資，充裕優質的土地儲備是公司發展的長期關鍵因素，也是業績穩健增長的信心所在。
截止今年上半年，佳兆業總土地儲備約2680萬平方米，總貨值逾5800億元，其中50%位於廣深兩大核心城市，78%位於一線及重點二線城市。外界預計，佳兆業2020年權益土儲約為同期權益銷售的3.3倍，足以保證未來三年的發展及銷售的增長。
而在這部分土地儲備中，約有560萬平方米為舊改土儲，占總土儲約21%，對應貨值則約2400億元，占總貨值約41%。根據測算，佳兆業城市更新年土地供應量約80萬平方米，為公司源源不斷地補充大灣區核心城市的貨值。
截止上半年，佳兆業擁有城市更新項目土地儲備逾4200萬平方米，在推進的城市更新共計167個。安信國際認為，以地積率4倍，回遷率50%計算，這部分城市更新土儲的總可售建面約8500萬平方米，估計可售貨值約2.5萬億元。
尤其是近幾年以來，佳兆業的城市更新項目銷售貢獻逐步提升，並且穩定貢獻結轉收入，目前城市更新每年提供逾三分之一的銷售及結轉收入，盈利能力得到持續保證。
2019年，佳兆業實現營業收入480.22億元，同比增長24.07%，十年間營收增長瞭10倍，近三年復合增長率近40%；同時受結轉結構變化影響，全年毛利率28.8%，保持在較高水平。
今年在疫情的影響之下，上半年佳兆業仍錄得營業收入222.97億元，同比增長10.9%；毛利率上升5個點至33.8%，凈利潤率也提高1.7個點至10.4%。考慮到公司聚焦的城市更新項目平均毛利率達到40%-50%的水平，未來毛利率水平有望維持相對高位。
嚴格把控財務指標，降負債成效明顯
從專註地產開發，到涉足物業、商業、酒店等業態，再到加大旅遊、商業、酒店、健康醫療、文化體育、科技產業、職業足球俱樂部等領域的發展力度，佳兆業如今已正式形成瞭集團化管理，通過前瞻佈局、專業優勢、優質服務及高效運營，捕捉更多發展機會。
在行業蓬勃發展及公司正確戰略指引下，自上市以來，佳兆業業績持續增長，總資產規模從2009年的179.82億元躍升至2019年的2709.02億元，年復合增長率31%。截止2020年上半年，公司總資產進一步增至2924.31億元，並入選《財富》中國500強，榮登榜單213位，較去年排名提升23名。
保持業績及規模擴張的同時，佳兆業始終將現金流安全、債務風險可控放在公司發展重要地位。2019年底，公司在手現金370億元，同比增長61%；2020年上半年在手現金升至405億元，同比增長25%，足以覆蓋短期債務，同時回款率約87%，較去年增長12%。
正是基於以現金流平衡為目標，佳兆業通過加速回款、提質增效、調整結構等舉措，自2017年到今年上半年凈負債率實現5連降。上半年公司凈負債率降至130%，較去年底下降18個點；剔除預收賬款後的資產負債率62.5%，下降2.4個點。國信證券預計，全年公司凈負債率有望回落至120%。
實際上，財務管控能力一直是佳兆業的核心競爭力之一，董事局主席郭英成多次強調財務管理的重要性，認為千億不是目標，佳兆業要練好基本功。
佳兆業堅持穩健的財務策略，提高償債短債比，優化負債期限結構，持續降低融資成本。2017-2019年及2020年上半年，佳兆業長期債務占比保持在80%-85%左右，上半年現金短債比從1.1倍提升至1.2倍，現金流寬裕穩健，償債能力持續增強。
今年上半年，佳兆業還創新融資方式，積極利用境內、境外兩個市場，多元化融資渠道更加通暢，融資體系更加完善。
早在年初，公司發行2筆5年期及以上美元票據，成功突破2024年融資壁壘，境外融資成本下降2.9個點至8.2%；境內也持續拓展ABS等融資渠道，至中期報告時獲批ABS額度106億元，成為境內首傢獲得購房尾款儲架額度的AA+民營房企，7月更是獲得瞭60億元ABN額度，有力補充瞭資金。
良好的運營情況及穩健的財務基礎，令佳兆業逐步獲得瞭境內外權威評級機構認可，包括穆迪、標普、惠譽分別給予公司評級B1、B、B，展望“穩定”，中誠信國際、聯合信用均給出AA+的展望評級。
目前，佳兆業也獲納入恒生大中型股價值偏向指數、恒生滬深港通大灣區綜合指數成份股、恒生綜合大中型股指數成份股、恒生綜合指數成份股及恒生港股通指數，以及Markit iBoxx亞洲美元債券指數、晨星新興市場指數、富時新興市場企業指數、ICE美國銀行高收益指數等，活躍的股票債券交投獲得機構青睞及市場認可。
強化資本運營，為穿越新周期護航
佳兆業強大的財務管理背後，是一支優秀的財務團隊在默默付出。作為首席財務官、高級副總裁，吳建新近兩年以來大力推動佳兆業財務治理水平加速變革。
在吳建新的推動下，佳兆業搭建瞭競爭力的財務制度、體系、管控模式，構建一支集財務、稅務、資金等方面為一體的綜合型人才團隊，同時建立完善的財務管理體系，實行集權式的垂直管理，財務工作由集團總部進行統一領導。
戰略層面，佳兆業財務職能順應行業變革，財務管理疊加計劃運營職能，充分發揮財務管理對公司整體戰略和日常業務的決策支持職能，實現財務管理職能從“管理控制”向“決策支持”的轉變，支持公司的價值創造活動。
業務層面，強化財務管理的精細化、業務高效率、人員專業化體系建設，站在資產管理的高度，優化全面預算、資金管理、資產管理和成本管理體系，積極推動佳兆業財務職能向“業財融合”的戰略型財務角色加速轉型。
依靠高標準的財務戰略，佳兆業穩健前行，所形成的快速開發搶占剛需市場和參與城市更新提升利潤的雙軌並行戰略，也讓公司在面對行業形勢變化時更從容。
近年來在“房住不炒”的政策基調下，房地產行業整體增速放緩，尤其是“三條紅線”出臺以來，行業不可避免地從金融紅利時代進入管理紅利時代。在管理紅利時代，房企規模擴張步伐將會放緩，排位漸趨穩定。穩定的金融預期，也倒逼房企更倚重精細化管理，合理安排經營活動、融資行為，並對產品、服務等方面提出更高要求。
佳兆業具有支持規模擴張的強大資產，通過城市更新能以較低成本在大灣區獲得大量土地儲備，同時招拍掛及並購在其它經濟區域拿地也降低瞭運營風險，優質的土儲對未來合約銷售起到強有力支撐。
惠譽認為，佳兆業的城市更新業務為發展提供瞭運營靈活性，原因是其高盈利能力令公司能夠在市場低迷時承受價格波動風險。佳兆業在城市更新業務方面的長期經驗，使其能夠獲得毛利率超過40%的大量土地儲備，這為公司整體30%-33%的EBITDA利潤率提供瞭支持。
對於佳兆業而言，公司通過項目的經營提升來尋求發展，隻有不斷提升拿地質量，持續鍛造財務競爭力，進一步增強抗風險能力，才能為穿越新周期，沖刺更遠大目標提供堅實戰略基礎。
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