財聯社（北京，記者 李潔）訊，此前計劃出售資產回籠現金的富力地產（02777.HK），終於有瞭實質性動作。
該公司最新公告宣佈，擬向黑石集團轉讓廣州國際機場富力綜合物流園70%權益，並保有該物業30%的權益比例。
“假設合並事項的最終代價等同於70%物業價值並按目標集團公司的資產凈值以及從存續公司按比例的借款做出調整，公司將收到約41.2億元現金付款。估計公司將錄得按於2020年9月30日出售的資產公允價值計算的出售收益約15億元。”富力地產在公告中表示。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，對於資金鏈和現金流壓力較大的富力來講，如何大幅降低負債率，是其當前面臨的主要問題。通過出售資產，可以獲取現金，改善負債情況，盡快達到融資新規“三條紅線”的監管要求。
打出降負債“組合拳”
根據公告，廣州國際機場富力綜合物流園位於廣州花都區華東縣，計劃總建築面積超過120萬平方米，總價值為63億元。目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，未開發的倉庫凈用地面積約210畝。
“合並事項有利於本集團優化資源配置、增加資金儲備及降低負債率，有利於本集團提高抗風險能力，實現長期穩定健康發展。”富力地產方面表示。
今年8月，監管部門為控制房地產企業有息債務規模，出臺新規對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，並設置瞭“三條紅線”，具體為剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍。
若參照上述標準，富力地產三條紅線全踩。2020年中期業績數據顯示，富力地產剔除預收款後的資產負債率為70.22%，凈負債率為177%，現金短債比僅0.44。
在8月份的中期業績會上，富力地產董事長李思廉表示，年內擬出售一些投資性物業和地產項目，規模在120億元左右。
國盛證券研究報告指出，富力地產債務壓頂，未來三年公司面臨債券集中到期壓力。而處理資產以及加快銷售回款的進度將是決定未來風險狀況的關鍵。截至2020年6月末，富力的短期有息負債規模達到748億元，而其擁有的非限制現金僅為179億元，現金無法覆蓋短期債務，短期償債壓力較大。
由於賬面貨幣資金難以覆蓋短期債務，富力地產外部評級被國際評級機構接連下調。8月31日，標普將富力地產及其子公司富力香港的長期主體信用評級B+下調至 B。至此，三大國際評級機構均在今年下調瞭其企業傢族評級。
“富力地產確實面臨顯著的資金缺口，處理資產以及加快銷售回款的進度將是決定未來風險狀況的關鍵。”國盛證券在研報中分析。
李思廉在中期業績會上則表示，“未來9個月，會在國內外處理250億到300億的債務，中間超過一半已經會有一些重組的安排，其他的都會靠資金和銷售來抵消。”
此外，基於降負債考慮，富力地產在2020年上半年進一步降低瞭拿地力度。今年上半年該公司僅新增土地儲備權益可售面積243萬平方米，總土地投資額60億元，相比於2019年同期分別下降62.62%和58.04%。
“富力地產擁有較為充足的資產儲備，包括能夠滿足未來4-5年銷售的較為充足的土地儲備。因而，未來一段時期，處理資產以及加快銷售回款是化解風險的主要方式。”國盛證券分析師楊業偉指出。
而為降低負債率，富力地產打出瞭“組合拳”，除減緩拿地步伐、出售投資性物業，今年9月，其還以每股9.82港元的配售價，配售瞭2.57億股新股，融資24.98億港元。
酒店分拆被寄予厚望
除上述常規降負債組合拳外，於富力地產而言，未來將沉淀其大量資金的酒店資產包進行打包上市，也被認為是其控制負債的措施之一。
2017年，富力地產一次性耗資近189億元收購萬達集團73傢酒店。通過對萬達酒店資產包的收購，富力地產成為行業內酒店運營領域的領軍者，酒店總數超120傢。
然而，億翰智庫的研究報告指出，從富力地產的歷年酒店業務盈利情況來看，其酒店資產運營業務至今仍處於現金投入階段，除2017年以外，其他年份酒店業務凈利潤均為負值，2019全年營業收入70.9億元，凈利潤為-10億元。
尤其在今年，受疫情影響，富力地產的酒店業務虧損進一步加大。
財報顯示，2020年上半年，富力地產的酒店營運業務收入為13.96億元，較2019年同期的33.42億元大幅下滑；上半年錄得虧損9.36億元，較2019 年同期虧損幾乎翻倍。
“酒店屬於典型重資產業務，回報周期長，對於資金的占用量大，又逢疫情沖擊，酒店運營面臨更大挑戰，若不能順利通過REITs等金融化手段實現出表或有充足的資金池保持其持續投入，那麼大體量酒店業務的存在毫無疑問將是企業長期的沉重負擔。”億翰智庫指出。
今年9月，有市場消息稱，富力地產預計將在未來10個月內，通過將2017年從萬達購買的70餘處酒店中的一部分，分拆成房地產投資信托基金在新加坡上市，從而盤活酒店資產以緩解償債壓力。但隨後富力地產表示，並未形成明確的時間進度表或實質性進展。
“目前富力地產的酒店業務處於虧損狀態，業績也不太好看，如果想實現順利上市，必須改善當前的財務數據，但短期內通過運營提升現金流和業績的可能性並不太大。”一位房地產研究機構高層向記者表示。
“如果富力酒店業務能夠上市，那麼富力就能夠依靠資本市場，自行解決酒店業務現金流虧空和缺口的問題，至少對母公司而言，可以減少現金的投入，有利於改善母公司的基本面。”柏文喜告訴記者。