土地使用再擴權, 深圳房價直漲的神話要打破瞭?

深圳用地再次擴權,此次被中央賦予瞭部分農用地轉為建設用地的自主權,其房價一直漲的神話有望被打破。

新華社10月11日消息顯示,中共中央辦公廳、國務院辦公廳近日公佈的《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案(2020~2025年)》(下稱《方案》)提出,支持深圳在土地管理制度上深化探索,將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。

《方案》還表示,支持在符合國土空間規劃要求的前提下,推進二三產業混合用地。支持盤活利用存量工業用地,探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制,完善閑置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設自然資源資產交易市場,完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的提法並不是第一次出現。今年3月,國務院公佈的《關於授權和委托用地審批權的決定》提到,要在嚴格保護耕地、節約集約用地的前提下,進一步深化“放管服”改革,改革土地管理制度,賦予省級人民政府更大用地自主權。《決定》明確,將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。

如今,深圳作為副省級城市也被賦予瞭這項自主權。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經記者表示,對於這個政策的需求,深圳實際上是很迫切的。原先國傢對於農用地轉建設用地特別是轉成住宅用地存在一定的擔心,擔心實體經濟空心化、房地產化。由此,對農業用地轉建設用地的審批權控制得十分嚴格。然而,對深圳來講,隨著產業機構調整,第三產業和高科技現代產服務業已占據其主導地位,但用地結構仍停留在以工業用地為主的狀態。所以在產業轉型的背景下,深圳必須對空間結構重新進行調整。

李宇嘉認為,此前規劃用地和土地用途管制是橫在這個調整上面的兩把“尚方寶劍”。因此,此次調整對深圳來說,就是用地權的增加,意義非凡。同時,這也是促進要素市場化自由流通的一個必然結果,因為隻有地方才更加明確地知道土地應該怎麼用,土地要素怎麼實現價值最大化。

資料顯示,在深圳1997.47平方千米的土地上,容納瞭超1344萬常住人口,但深圳居住用地占全市總建設用地面積不到23%,低於國傢相關標準中25%~40%的下限。

過去十餘年深圳房價快速上漲,主要原因是人們相信深圳土地供應不足以滿足龐大的人口住房需求,以此為基礎進行投資。據中指研究院數據,2019年,深圳市商品住宅成交均價為55821元/平方米,是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對此表示,深圳的土地供應不足,除瞭地理條件限制之外,有很大一部分原因是政策限制。大量的小產權房、農民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件,無法形成有效住房供應。這些問題在現行的制度框架下長期得不到解決。而在每年50萬人口流入的背景下,單單隻依靠少量的商品房,供需矛盾日益激化。

“這一《方案》的實施,標志著在深圳投資炒房的基礎動搖,深圳房價一直漲的神話有望被打破。”許小樂表示,“《方案》授權深圳市政府審批永久基本農田以外的農用地轉為建設用地,給予先行示范區處理農民房、城中村的特別支持,幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。如果500萬套左右的小產權房能夠有序進入市場流通,將會給深圳房地產市場平穩健康運行帶來重大的積極作用。”

而對《方案》優化增量土地與存量土地的循環利用,許小樂認為,一方面,探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制,完善閑置土地使用權收回機制,盤活存量工業用地,按照產業結構轉換的實際需求,使土地空間得到更加高效的利用。一些閑置、低效工業廠房倉庫將能夠轉化為住宅用途,使工改租、商改租更為順暢。另一方面,深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革,繼續擴大城市圈的資源合作利用方式,從城市圈外部獲得可用資源,將惠及周邊城市。

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