恒大集團陷入系統性風險?許傢印連夜辟謠,股價還是沒扛住!

冰川思享號特約撰稿 | 默城

近日,社交媒體上廣為流傳瞭一封《恒大集團有限公司關於懇請支持重大資產重組項目的情況報告》的文件,引發關註。

恒大集團陷入系統性風險?許傢印連夜辟謠,股價還是沒扛住!-圖1

該報告稱,恒大地產資本金大幅減少,須在2021年1月31日前償還1300億元本金並支付137億分紅,資產負債率將大幅攀升至90%以上,可能導致現金流斷裂。

這份報告還稱,如不能按時完成重組,或引發恒大集團在相關銀行、信托、基金等金融機構及債權市場的交叉違約,產生金融系統性風險。

隨後不久,恒大集團就在官方網站發佈嚴正聲明:

近日,網上流傳有關恒大地產重組情況的謠言,相關文件和截圖憑空捏造、純屬誹謗,對我公司造成嚴重的商譽損害。我公司強烈譴責,已向公安機關報案,堅決用法律武器維護公司合法權益。

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▲9月24日晚,恒大集團辟謠聲明(圖/網絡)

恒大集團辟謠後,港股中國恒大股價在9月25日開盤後低開高走,最高漲幅一度達7%,隻可惜,最後在收盤時還是未能守住,跌瞭9.46%,報13.78港元。

01

這幾天,恒大的一系列操作,乍一看或許有些看不懂,但細品一下,就會發現:冥冥之中都有聯系。

對於上述的那份報告,雖然恒大已辟謠,但報告中提到的資產重組案,確有其事。

到底咋回事呢?

2016年,恒大欲回A股上市,借殼深圳國資控股的一傢地產公司深深房A。當時為瞭滿足回A上市的條件,恒大在2017年找瞭一群戰略投資者,投瞭1300億,占瞭恒大地產36.54%的股權。

但之後,房地產融資政策越來越嚴,這次資產重組,就沒有通過監管審核和批準,一拖就是4年。

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當初投資者和恒大簽瞭對賭條款,其中明確,如果到2021年1月31日還不能完成上市,投資者有權要求恒大方面回購股權還錢,或者要求恒大免費再補償18.27%的股權,補償後戰略投資者合計持股就會達到54.81%。

現在,距離2021年1月31日越來越近,資產重組項目還沒有動靜,恒大自然坐不住瞭。要知道,如果等到到期償還相關債務,那恒大的負債率必將再次飆升,確實可能加大風險性。

不過,到期日期的臨近,隻是恒大壓力的一部分,而其真正的壓力則在於住建部的“三條紅線”。

今年8月,住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會,給重點房企劃定瞭“三條紅線”:

即房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%;房企的凈負債率不得大於100%;房企的“現金短債比”不得小於1。

而恒大2019年年報顯示,恒大的資產負債率83.75%,凈負債率為159.3%,現金短債比是0.6。

會上,一共12傢房企,恒大就在其中,並且處於踩“三道紅線”處紅色檔。簡單說,恒大每一條紅線都踩瞭,如果再因資產重組案未解決,再負債率提高至90%以上,那就真的是雪上加霜。

問題來瞭,“三條紅線”到底意味著什麼?其意味著融資緊箍咒的收緊,比如削減相關高負債房企的發債規模。也就是說,如果恒大負債率飆升,也會由此陷入更嚴重的融資困境,這就成瞭一道“無解題”。

基於這樣的背景,經恒大辟過謠的那份報告裡的內容,其實是契合現實情況的,如果真的能在政府幫助下解決資產重組案的危機,那整個恒大“化危為機”的可能性將飆升。

所以,真真假假,假假真真,看似“偶然”的事情,也可能蘊含著“必然”的因素。

恒大這“虛驚”一場,未必是真的“虛驚”。

02

據不完全統計,今年上半年,圍繞恒大的資金鏈斷裂問題已出現過五六次。

知曉瞭這些情況,恒大今年很多行動的內在邏輯,也就隨之清晰。

今年年初,恒大提出降低2020―2022年有息負債總額的計劃。資料顯示,截至2020年6月底,恒大有息負債規模已較3月底減少瞭約400億元,預計全年降幅將在千億元左右。

2月,恒大還推出瞭一系列購房優惠政策,比如部分房源七五折優惠等。

9月初,恒大董事會主席許傢印又下達指示,恒大全國樓盤全線7折,且要求恒大在“金九銀十”兩個月,單月銷售額均要沖刺千億。

不僅如此,9月17日,恒大還提前償還瞭15.65億美元(約合人民幣106億元)的外債。

9月25日晚間,恒大又發佈公告稱,集團已經收到港交所批準分拆物業管理業務的上市申請。

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▲9月25日晚,恒大發佈公告稱,已收到港交所批準分拆物業管理業務的上市申請(圖/網絡)

這些行動的真正目的,都是為瞭降低債務水平和融資成本。

恒大近期行動如此頻繁,也和資產重組風波形成瞭契合,所折射出的就是恒大高負債的窘境。而且,此類事件越發生頻繁,某種程度上越能驗證恒大負債問題的緊迫性和嚴重性。

不過,從今年恒大的業績來看,恒大銷售逆市大幅增長。截至8月底,恒大累計銷售4506.2億,同比增22%。

據許傢印要求,恒大“金九銀十”要實現銷售2000億,意味著有望在10月末提前實現6500億銷售目標。如果恒大今年真的完成8000億內控銷售目標,也會在“降負債”上有所體現。

但最後,恒大的資金回籠和降負債的速度,能不能真正跑過危機和風險來臨的速度,隻有時間能給出答案瞭。而且,相信這時間不會太久。

03

可即使這次的負債危機能解決,未來恒大的日子,也不一定會太好過。

眾所周知,恒大一直以來都是高杠桿融資的高手。高負債的資本結構玩法,以及對金融杠桿的高度依賴如果不徹底改變,風險和危機就總會躍躍欲試。

恒大最近的風波,其實隻是國內眾多房企陷入負債困境的一個現實縮影。

以“三道紅線”為標準,按照財報周期中最新的2020年中報,據億翰智庫數據顯示,選取的50傢樣本上市房企中,有5傢企業處於“綠色檔”,27傢企業踩中一條紅線,10傢中踩兩紅線,7傢全染紅。

在這50傢房企中,超過100%的企業有16傢,高達三成,其中建發國際集團的凈負債率最高,達到247.7%,萬科凈負債率最低,為27.0%。

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至於陷入高負債困境的緣由,不外乎兩點:

首先是對金融杠桿的高度依賴,本身就放大瞭高負債的風險。

其次,風險之下,再加上疫情的影響,讓很多房企上半年的銷售陷入困局,“高周轉”玩不轉瞭,也使得資金回籠不如人意。

在這種現實困境下,在“三道紅線”的明確約束下,多管齊下降杠桿,成瞭房企們的普遍追求。其中,想方設法清庫存,向市場回收資金,或許是下半年的主流。

不過,即使如此,一些房企也不願意像恒大那樣,走向打折促銷的路子。比如,9月17日,河南省房地產業商會會長閉門會召開,明確表示“打折弊大於利,不帶頭降價”。但這樣的硬氣能持續多久,就很難說瞭。

到底是負債向打折低頭,還是打折向負債低頭,房企們恐怕得早點做出決斷,畢竟留給他們的時間不多瞭。

最後,引用萬科集團董事會主席鬱亮的一句話:“2012年招拍掛制度之後,中國房地產從土地紅利階段進入瞭金融紅利階段,而‘三條紅線’開始,就是管理紅利時代。”

說白瞭,以後的房地產,拼的是管理能力,比如成本控制能力,資金周轉能力和產品品質的把控能力等。而穩健良性的發展狀態,也才是未來房企追求的大方向。

圖源:圖蟲創意(除署名外)

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