恒大集團陷入系統性風險？許傢印連夜辟謠，股價還是沒扛住！
冰川思享號特約撰稿 | 默城
近日，社交媒體上廣為流傳瞭一封《恒大集團有限公司關於懇請支持重大資產重組項目的情況報告》的文件，引發關註。
該報告稱，恒大地產資本金大幅減少，須在2021年1月31日前償還1300億元本金並支付137億分紅，資產負債率將大幅攀升至90%以上，可能導致現金流斷裂。
這份報告還稱，如不能按時完成重組，或引發恒大集團在相關銀行、信托、基金等金融機構及債權市場的交叉違約，產生金融系統性風險。
隨後不久，恒大集團就在官方網站發佈嚴正聲明：
近日，網上流傳有關恒大地產重組情況的謠言，相關文件和截圖憑空捏造、純屬誹謗，對我公司造成嚴重的商譽損害。我公司強烈譴責，已向公安機關報案，堅決用法律武器維護公司合法權益。
▲9月24日晚，恒大集團辟謠聲明（圖/網絡）
恒大集團辟謠後，港股中國恒大股價在9月25日開盤後低開高走，最高漲幅一度達7％，隻可惜，最後在收盤時還是未能守住，跌瞭9.46%，報13.78港元。
01
這幾天，恒大的一系列操作，乍一看或許有些看不懂，但細品一下，就會發現：冥冥之中都有聯系。
對於上述的那份報告，雖然恒大已辟謠，但報告中提到的資產重組案，確有其事。
到底咋回事呢？
2016年，恒大欲回A股上市，借殼深圳國資控股的一傢地產公司深深房A。當時為瞭滿足回A上市的條件，恒大在2017年找瞭一群戰略投資者，投瞭1300億，占瞭恒大地產36.54%的股權。
但之後，房地產融資政策越來越嚴，這次資產重組，就沒有通過監管審核和批準，一拖就是4年。
當初投資者和恒大簽瞭對賭條款，其中明確，如果到2021年1月31日還不能完成上市，投資者有權要求恒大方面回購股權還錢，或者要求恒大免費再補償18.27%的股權，補償後戰略投資者合計持股就會達到54.81%。
現在，距離2021年1月31日越來越近，資產重組項目還沒有動靜，恒大自然坐不住瞭。要知道，如果等到到期償還相關債務，那恒大的負債率必將再次飆升，確實可能加大風險性。
不過，到期日期的臨近，隻是恒大壓力的一部分，而其真正的壓力則在於住建部的“三條紅線”。
今年8月，住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會，給重點房企劃定瞭“三條紅線”：
即房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的凈負債率不得大於100%；房企的“現金短債比”不得小於1。
而恒大2019年年報顯示，恒大的資產負債率83.75%，凈負債率為159.3%，現金短債比是0.6。
會上，一共12傢房企，恒大就在其中，並且處於踩“三道紅線”處紅色檔。簡單說，恒大每一條紅線都踩瞭，如果再因資產重組案未解決，再負債率提高至90%以上，那就真的是雪上加霜。
問題來瞭，“三條紅線”到底意味著什麼？其意味著融資緊箍咒的收緊，比如削減相關高負債房企的發債規模。也就是說，如果恒大負債率飆升，也會由此陷入更嚴重的融資困境，這就成瞭一道“無解題”。
基於這樣的背景，經恒大辟過謠的那份報告裡的內容，其實是契合現實情況的，如果真的能在政府幫助下解決資產重組案的危機，那整個恒大“化危為機”的可能性將飆升。
所以，真真假假，假假真真，看似“偶然”的事情，也可能蘊含著“必然”的因素。
恒大這“虛驚”一場，未必是真的“虛驚”。
02
據不完全統計，今年上半年，圍繞恒大的資金鏈斷裂問題已出現過五六次。
知曉瞭這些情況，恒大今年很多行動的內在邏輯，也就隨之清晰。
今年年初，恒大提出降低2020―2022年有息負債總額的計劃。資料顯示，截至2020年6月底，恒大有息負債規模已較3月底減少瞭約400億元，預計全年降幅將在千億元左右。
2月，恒大還推出瞭一系列購房優惠政策，比如部分房源七五折優惠等。
9月初，恒大董事會主席許傢印又下達指示，恒大全國樓盤全線7折，且要求恒大在“金九銀十”兩個月，單月銷售額均要沖刺千億。
不僅如此，9月17日，恒大還提前償還瞭15.65億美元(約合人民幣106億元)的外債。
9月25日晚間，恒大又發佈公告稱，集團已經收到港交所批準分拆物業管理業務的上市申請。
▲9月25日晚，恒大發佈公告稱，已收到港交所批準分拆物業管理業務的上市申請（圖/網絡）
這些行動的真正目的，都是為瞭降低債務水平和融資成本。
恒大近期行動如此頻繁，也和資產重組風波形成瞭契合，所折射出的就是恒大高負債的窘境。而且，此類事件越發生頻繁，某種程度上越能驗證恒大負債問題的緊迫性和嚴重性。
不過，從今年恒大的業績來看，恒大銷售逆市大幅增長。截至8月底，恒大累計銷售4506.2億，同比增22％。
據許傢印要求，恒大“金九銀十”要實現銷售2000億，意味著有望在10月末提前實現6500億銷售目標。如果恒大今年真的完成8000億內控銷售目標，也會在“降負債”上有所體現。
但最後，恒大的資金回籠和降負債的速度，能不能真正跑過危機和風險來臨的速度，隻有時間能給出答案瞭。而且，相信這時間不會太久。
03
可即使這次的負債危機能解決，未來恒大的日子，也不一定會太好過。
眾所周知，恒大一直以來都是高杠桿融資的高手。高負債的資本結構玩法，以及對金融杠桿的高度依賴如果不徹底改變，風險和危機就總會躍躍欲試。
恒大最近的風波，其實隻是國內眾多房企陷入負債困境的一個現實縮影。
以“三道紅線”為標準，按照財報周期中最新的2020年中報，據億翰智庫數據顯示，選取的50傢樣本上市房企中，有5傢企業處於“綠色檔”，27傢企業踩中一條紅線，10傢中踩兩紅線，7傢全染紅。
在這50傢房企中，超過100%的企業有16傢，高達三成，其中建發國際集團的凈負債率最高，達到247.7%，萬科凈負債率最低，為27.0%。
至於陷入高負債困境的緣由，不外乎兩點：
首先是對金融杠桿的高度依賴，本身就放大瞭高負債的風險。
其次，風險之下，再加上疫情的影響，讓很多房企上半年的銷售陷入困局，“高周轉”玩不轉瞭，也使得資金回籠不如人意。
在這種現實困境下，在“三道紅線”的明確約束下，多管齊下降杠桿，成瞭房企們的普遍追求。其中，想方設法清庫存，向市場回收資金，或許是下半年的主流。
不過，即使如此，一些房企也不願意像恒大那樣，走向打折促銷的路子。比如，9月17日，河南省房地產業商會會長閉門會召開，明確表示“打折弊大於利，不帶頭降價”。但這樣的硬氣能持續多久，就很難說瞭。
到底是負債向打折低頭，還是打折向負債低頭，房企們恐怕得早點做出決斷，畢竟留給他們的時間不多瞭。
最後，引用萬科集團董事會主席鬱亮的一句話：“2012年招拍掛制度之後，中國房地產從土地紅利階段進入瞭金融紅利階段，而‘三條紅線’開始，就是管理紅利時代。”
說白瞭，以後的房地產，拼的是管理能力，比如成本控制能力，資金周轉能力和產品品質的把控能力等。而穩健良性的發展狀態，也才是未來房企追求的大方向。
圖源：圖蟲創意（除署名外）
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