未來，手持現金才是“硬道理”？央行前行長：做好泡沫破滅準備！
股市跌去一半，那也僅僅是賬上的財富縮水瞭，可房價若暴跌瞭，房奴們真有可能把房子甩給銀行，跳樓的不光是房東，也可能是銀行。
我們不僅要面臨經濟下行壓力，還要應對各種系統風險，“股、債、匯、房”四個交易市場是國傢金融的命脈，其中最薄弱、影響最深的是房地產。
房價之所以不斷上漲，有城市化因素，也有金融貨幣因素，還有供應影響，而這一切，都在發生改變。
貨幣方面，截至到2020年8月末，M2餘額為213.68萬億元，同比增幅為10.4%，這個數據相比2017年-2019年的8%點幾，要高出近2個百分點，感覺又回到2016年前的雙位數增長，其實呢，再看看從什麼時候開始的？
2020年2月份，M2增幅才8.85%，到3月份就升到10.1%，一直到8月份達到10.4%，現在回過頭來看，6月份的11.1%就是本輪貨幣“寬松”的頂點，隨著經濟的持續恢復，“非常時期”的貨幣政策正在考慮退出。
供應方面，住房供過於求的趨勢越來越明顯。機構數據顯示，從2012年4月至今，樓市庫存的高點在2014年1月份，此後在去庫存戰略的作用下，一路持續下降，到2018年8月，樓市庫存達到最低點，大多數城市完成瞭去庫存任務，其中貨幣化安置政策也悉數退出。任何事物都有兩面性，再來一次去庫存談何容易？
根據監測數據顯示，近兩年樓市庫存也在反反復復上行，截至到2020年8月份，百城商品房庫存同比增長7.5%，接近2016年12月份水平。常常認為三四線城市是庫存“重災區”，一二城市的庫存量也實現雙位數增長，即便不算存量，就8月份，100個城市新增的商品房也呈現供大於求的態勢。在“3根紅線”下，開發商勢必會進一步加大推貨量，庫存還會進一步累積。
需求方面，快速城市化時代已經過去，未來將處於一個緩慢增長過程，少子化現象不是政策所能解決的，不是想不想生的問題，而是敢不敢生的問題，剛性需求繼續萎縮是一個不可逆的趨勢。在住房總量飽和情況下，無非城市之間的結構性差異，是住老房子還是新房子的區別，作為先知先覺的開發商，意識到市場蛋糕開始萎縮，他們比誰都清楚，要不然也不會有玩造車、研究機器人、養豬等操作。
房地產有沒有泡沫？看兩個簡單的數據或可知一二。一是房價收入比，二是租售比，這兩項我們都與國際通行慣例作一個比較。
房價收入比是衡量一個傢庭的住房購買力，指的是平均收入與平均房價的比值。某機構在今年5月份發佈瞭一份全球房價收入比報告，我們三座城市包攬前三：香港、深圳、北京，分別為46.3、43.5和41.7，不吃不喝需要40年以上全款一套中值住房，而國際通行認為3-6是房價收入比的合理范圍，即便考慮到國情，一般也不宜超過10。
還有租售比，簡單地說，就是一套房子出租出去需要多少年回本。有專傢認為，租售比房價收入比更能體現房地產有無泡沫，據機構發佈的數據顯示，2019年上半年50座城市的租售比為1:592，遠低於國際標準的1:200-300，廈門需要90年、北京和深圳也需要54年才能收回買房成本。無論是房價收入比和還是租售比，都與國際均值存在較大差異。
為什麼一些人買瞭第二套房還想買第三套房，一個重要的原因是，房子被賦予瞭金融屬性，成為瞭不少人保值增值的一個載體，演化成一個金融遊戲。過度金融化，勢必會引發泡沫問題，目前來看，買房自住不會有多少問題，哪些加杠桿炒作的現象才是最應被關註，正如央行前行長吳曉靈的警示：
世界經濟格局的調整、地緣政治的變化、產業結構的重構都會使世界充滿不確定性。在泡沫中狂歡的日子不多瞭，做好潮水退卻後的準備是每個國傢、每個人都要面對的現實。
未來，如果說房子不能隨便買瞭，是否意味手持現金才是“硬道理”呢？
這次疫情讓我們明白，隻有流動性好的資產才能讓我們快速變現，隻有有一定現金儲備才能讓我們從容面對生活。房子顯然不屬於此列，因為當遇到事情的時候，反而會延長變現周期。所以，我們不能把所有的資金都花在房子上，連首付款都是七拼八湊的更是不可取。
當然，這並不意味著把所有錢都應存進銀行，這主要是由於全球經濟復蘇不確定性造成的，為促進經濟發展，仍會有量化寬松的氛圍，手中的現金仍然存在被動貶值預期，從這個意義上看，資產的泡沫不僅僅是房地產，其他行業也是如此，如何選擇相對抗風險的資產，也到瞭歷史的關口，這也是我們做好潮水退卻後準備的根本所在。
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