央行原副行長吳曉靈：面對泡沫，做好破滅的準備！
央行原副行長吳曉靈說，“股、債、匯、房”這四個交易市場是國傢金融命脈。其中，最薄弱和影響最深重的是房地產。
房地產到底有沒有泡沫？這是一個我們苦苦追尋的問題！
總體看，開發商潘石屹說我們的房產總市值有450萬億，這是一個什麼概念？有人算瞭一下，可以買下1.8個美國，6個日本。
從房價收入比看，根據易居房地產研究發佈的2019年50城房價收入比報告顯示，前5名城市深圳、三亞、上海、北京的房價收入比均超過瞭20，也就是說一傢不吃不喝需要20年以上才能全款一套中等房產。按照國際通行說法，房價收入比位於3-6之間屬於合理區間，這樣的話，前50名城市中，僅有長沙無限接近合理區間。
從租售比看，房屋租售比是衡量樓市有無泡沫的一個重要指標，國際通行標準是1:200-1:300，根據諸葛找房發佈的2019年上半年50城房屋租售比數據顯示，1:592，大幅高於通行標準，其中廈門需要出租90年才能收回購房成本，深圳、北京也需要54年左右。
從購房年齡看，從貝殼交易數據看，在2020年上半年，四大一線城市+15個新一線城市，平均購房年齡全部超過30歲，排最後一位的合肥，平均購房年齡為30.8歲，位列前三的是天津、上海、北京，分別為35.4歲、34.6歲、34.6歲，這還是在省吃儉用、全力存首付款所取得的，若在其他方面超前消費，這個購房年齡還可能延遲。
從以上3個衡量房地產是否有泡沫的重要指標看，有無泡沫一目瞭然。為什麼會如此？
房地產本身屬於基建投資和實體行業，帶動瞭起碼數十個關聯行業，對經濟做出瞭相應貢獻，但一旦被賦予瞭金融屬性後，這一切都發生瞭改變。房子不是不夠住，而是存在大量空置，買而不住一直存在，普遍存在。
根據中國傢庭金融調查中心的調查數據顯示，一、二、三線城市的住房空置率為16.8%、22.2%、21.8%，遠高於國際通行空置率5-10%的標準。可以看出，不僅僅是三線城市才有空置房，一、二線大城市房子不夠住的說法也不攻自破。
日前央行的調查報告也顯示，受調查對象中，傢庭戶均住房套數為1.5套，遠高於通行1.1套的標準，其中有2套住房的占到31%，有3套及以上住房的占到10.5%，整體住房擁有率高達96%。
長期以來，隨著房價不斷上漲，加之靠譜的投資渠道少，人們擔心貨幣貶值的預期一直存在，房子不僅是炒房團的專有遊戲，一些購房環境更為寬松的企業也加入到炒房大軍，據價值研究院統計數據顯示，截至到2019年末，A股3600傢上市企業中，有1726傢持有投資性房產，基本上每兩傢上市企業就有一傢在炒房。此外，作為普通老百姓來說，但凡有一定經濟能力的傢庭，同樣也把房子作為一種保值增值的載體。
房子本身沒有創造財富，而吸收瞭大量貨幣後就視同為財富，一種虛幻的泡沫，然而，任何泡沫的過分放大，勢必會對經濟產生侵蝕，影響到經濟社會的健康發展，對於這一點，我們已經看到瞭。
房住不炒、內循環、3道紅線…，所有都指向房地產，現在該怎麼做？也到瞭一個重要關口，就如央行原副行長吳曉靈所言：
在泡沫中狂歡的日子不多瞭，做好潮水退卻後的準備是每個國傢、每個人都要面對的現實。
文：縱橫論市
房產知識，關註本號。
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